이상하게 세금 덜 낸다 싶더니 “더는 못봐줘”…국세청 조치에 분주해진 강남 부자들

“증여가 절반이라니”…
강남 아파트 시장에 무슨 일이?

강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 시장에 이상 신호가 감지됐다.

지난해 10월과 11월, 서초구에서 이뤄진 아파트 거래의 절반 이상이 증여로 나타났다.

“세금 부담이 더 커지기 전에 빨리 증여하자”는 분위기가 확산되면서 강남권의 아파트 증여가 급증했다.

한국부동산원 통계에 따르면, 지난해 10월 서초구 아파트 거래 776건 중 427건(55%)이 증여로 집계됐다.

11월에도 전체 거래량 835건 중 40%(334건)가 증여였다. 이는 9월의 7.7%와 비교해도 크게 증가한 수치다.

강남구와 송파구도 비슷한 양상을 보였다. 9월 강남구 아파트 증여 비중은 7.7%에 그쳤으나 10월과 11월에는 각각 20%와 14.5%로 확대됐다.

송파구는 9월 증여 비중이 1.4%에 불과했지만 10월 17%, 11월 36%로 급증했다.

국세청 감정평가 강화가 불러온 시장 변화

강남권 아파트 증여 증가의 주요 원인으로는 국세청의 감정평가 과세 확대 방침이 지목된다.

기존에는 공시가격을 기준으로 증여세를 부과했으나, 2025년부터는 초고가 아파트에 대해 감정평가를 통해 시장가치를 기준으로 세금을 부과한다.

현재 초고가 아파트는 거래량이 적어 공시가격이 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다. 이로 인해 중형 아파트보다 세금을 적게 내는 ‘세금 역전 현상’이 지적됐다.

국세청은 이를 개선하기 위해 감정평가 기준을 기존보다 강화해 신고가액이 국세청 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 지정하도록 했다.

이는 고가 주택 보유자들에게 실질적인 세 부담 증가를 의미한다. 이 같은 변화에 고가 주택 소유자들은 세금 증가를 우려해 지난해 말 증여를 서두른 것으로 보인다.

아파트 매매 거래량 감소와 실거래가 하락도 증여 증가에 영향을 미쳤다.

지난해 7월 서울 아파트 거래량은 9216건에 달했으나 9월에는 3148건으로 급감했고, 10월과 11월에도 각각 3782건, 3296건에 그쳤다.

실거래가가 하락하면 증여가액도 낮아져 세 부담이 줄어드는 만큼, 매매 거래가 감소하는 상황에서 증여가 매력적인 대안으로 떠올랐다.

전문가들은 강남권 증여 증가가 단기적 현상에 그칠 가능성이 있다고 본다.

그러나 대출 규제와 금리 인상으로 매매 시장이 위축된 상황에서, 강남권 아파트 시장의 불확실성이 커질 것으로 보인다.

앞으로의 집값 변동과 세제 정책 변화가 강남 아파트 증여와 매매 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.