돈줄 막히자 ‘사람들이 집을 안 사요’… 두 달만에 확 달라진 분위기 왜?

서울 아파트 시장이 최근 들어 거래 절벽 현상을 보이고 있다. 정부의 대출 규제 강화와 더불어 서울 시내 그린벨트 해제 및 수도권 공급 확대 방안이 추가되면서, 매수자들이 관망세로 돌아서는 분위기다.

대출 한도 제한과 고금리 상황이 계속되며 서울 집값이 높은 장벽을 마주하자, 매수 심리가 위축돼 거래가 감소하고 있는 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 거래량은 2172건에 그쳤다. 이 수치는 연말까지 완전 신고된다고 해도 올해 정점이었던 7월 8894건의 절반에도 미치지 못할 것으로 보인다.

또한, 매물이 점차 쌓여가며 서울 지역의 아파트 매물은 10월 초 12만 8918건으로 집계되었고, 이는 두 달 전보다 6.2% 증가한 수치다.

특히, 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가 상승률은 0.1%로, 8월 초 0.32%에 비해 크게 주춤한 모습이다.

서울 아파트 매매가 상승세가 꺾인 주요 요인으로는 정부의 대출 규제가 꼽힌다. 특히, 9월부터 시행된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 큰 영향을 미친것으로 보인다.

스트레스 DSR 규제는 금리 변동성을 감안해 가산금리를 얹어 대출 한도를 계산하는 방식으로, 대출 문턱을 높이는 역할을 한다.

내년 7월에는 스트레스 DSR 3단계가 적용될 예정이며, 이로 인해 대출 한도는 더 축소될 것으로 전망된다.

예를 들어, 연소득 1억 원인 사람이 주택담보대출을 받을 경우 현재는 최대 6억 원까지 가능하지만, 내년에는 약 5억 원대로 한도가 줄어들 가능성이 크다.

이와 함께 정부는 대출 규제 외에도 공급 확대 정책을 발표했다. 특히 수도권 4개 지역의 개발제한구역(그린벨트)을 해제하여 서울 인근에 약 5만 가구 규모의 신규 주택을 공급할 예정이다.

대표적인 지역으로는 서울 서초구 서리풀지구(2만 가구), 고양 대곡 역세권(9400가구), 의왕 오전·왕곡(1만4000가구), 의정부 용현(7000가구) 등이 포함되었다.

특히 서초구 서리풀 지구는 공급 가구의 50%이상을 신혼부부 장기주택형식으로 제공된다고 알려져 화제가 되고있다.

국토교통부는 이번 그린벨트 해제가 장기적인 주택공급 안정책의 일환으로, 내수 시장의 안정화를 도모하고 무리한 주택 매수 열풍을 잠재우기 위한 조치라고 밝혔다.

그러나, 서울 주택 수요는 여전히 강세를 보이고 있다. 최근 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록하며 청약 시장 열기가 이어지고 있기 때문이다.

이는 서울 내 신축 아파트 공급 부족에 대한 불안감이 반영된 결과로 해석되며, 이러한 청약 열기는 실제 입주까지 최소 5~10년이 걸리는 그린벨트 해제 지역의 공급 효과가 미미하다는 점을 드러내는 부분이다.

이에 대해 전문가들은 서울 주택 시장의 불안정 요인이 존재하지만 공급 부족과 실 수요의 강력한 버팀목으로 인해 장기적으로는 반등할 여지가 있다고 전망하며, 지금의 이 상황을 위기가 아닌 기회로 볼 필요도 있다고 설명했다.