‘내 집 마련’ 희망이었는데 “현금부자들 놀이터 됐다”… 직격탄 맞은 서민들 ‘좌절’

대출 규제 직격탄
강남권 ‘로또 청약’마저
현금 부자들 독식 구조로

한때 중산층에게도 ‘내 집 마련의 꿈’을 안겨주던 서울 강남권의 초고가 아파트 청약 시장이 정부의 강력한 대출 규제 직격탄을 맞고 ‘현금 부자들만의 잔치’로 변모했다는 지적이 나온다.

시세 대비 수십억 원의 차익이 예상되는 ‘로또 청약’ 단지에 당첨되더라도, 일반 실수요자들은 수억 원의 현금을 마련하지 못해 진입조차 불가능해진 것이다.

정부의 잇단 규제가 주택 시장의 양극화를 심화시키며, 내 집 마련을 기대했던 중산층과 청년층은 실망감에 한숨을 내쉬고 있다.

전용 84㎡에 현금 25억 필요, 대출 장벽 최고조

지난달 31일 입주자 모집 공고를 내고 분양 일정에 돌입한 서울 서초구 반포동의 재건축 단지 ‘래미안 트리니원’은 이러한 현금 동원력의 필요성을 단적으로 보여준다.

분양가는 전용 59㎡가 약 20억 원, 전용 84㎡가 약 27억 원 수준으로 책정되었다.

평당 평균 8484만 원으로 분양가 상한제 적용 단지 중 역대 최고가이지만, 인근 시세가 60억 원을 웃도는 점을 감안하면 20~30억 원의 시세 차익이 기대되는 ‘로또 청약’이다.

문제는 10·15 부동산 대책으로 강화된 대출 규제이다. 이 기준을 적용할 경우, 래미안 트리니원 전용 84㎡ 기준 잔금 대출은 2억 원에 그친다.

입주가 내년 8월로 예정된 후분양 단지인 만큼, 계약금과 중도금, 잔금을 10개월 이내에 모두 납부해야 한다.

결국 당첨되더라도 옵션과 세금 등을 감안하면 최소 25억 원 이상의 현금을 보유해야만 입주할 수 있다는 계산이 나온다.

대출과 전세보증금으로 잔금 내는 길 막혔다

과거에는 현금이 부족한 중산층도 로또 청약에 적극적으로 뛰어들 수 있었다. 계약금만 마련하면 이후 중도금 대출과 전세 세입자를 구해 받은 보증금으로 잔금을 납부하는 방식이 가능했기 때문이다.

실제로 지난해 인근에서 분양했던 한 단지는 527.3대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 중산층에게 자산 증식의 기회가 되기도 했다.

하지만 6·27 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지되면서, 전세 보증금으로 잔금을 해결하는 길이 사실상 막혔다.

청약 문턱 역시 높아져 투기과열지구에서는 무주택 세대주만 청약할 수 있고, 가점제 위주로 배정되어 가점이 낮은 청년층이나 신혼부부는 당첨이 더욱 어려워졌다.

규제 비켜간 지역도 자금 부담 증가

이처럼 현금 동원력이 청약의 결정적인 요소가 되면서, 상대적으로 가격 부담이 적었던 지역마저 실수요자들의 진입 장벽이 높아지는 결과를 낳았다.

현금 부자 중심의 시장인 강남권 핵심 단지는 이번 잔금 대출 규제의 영향이 미미할 것으로 예상되지만, 신규 규제 지역으로 지정된 경기도 광명이나 수원, 용인 등 외곽 지역의 상황은 다르다.

이들 지역은 대출 의존도가 높은 실수요자 중심의 시장이었던 만큼, 이번 대출 규제의 여파가 청약 경쟁률 하락으로 나타날 가능성이 높다.

광명동의 한 대단지 아파트(가칭 힐스테이트 광명11) 역시 신규 규제지역 지정으로 실수요자의 자금 부담이 커졌다.

전용 59㎡ 기준 약 12억 원, 전용 74㎡ 기준 14억 원이 필요한 상황에서 대출 한도가 제한되자 자금 계획을 철저히 세워야 하는 상황에 처했다.

업계 관계자들은 정부 규제로 인해 최소 25억 원이 넘는 현금을 보유한 자산가만 청약에 참여할 수 있는 구조가 고착되면서, 시장 양극화가 더욱 심화될 것이라는 우려를 표했다.