발길 뚝 끊겼다더니 “3년 만에 이게 무슨 일?”… 은퇴 앞둔 5060 ‘시선 집중’, 대체 왜

서울 아파트 경매
낙찰가율 3년 4개월 만에
100% 돌파하며 과열

부동산 매매 시장이 강력한 규제로 침체된 가운데, 경매 시장만큼은 예상 밖의 열기를 보이고 있다.

실거주 의무를 비롯한 각종 제재를 피할 수 있는 경매가 새로운 투자 통로로 떠오르면서, 지난달 서울 아파트 낙찰가율이 최근 몇 년 내 최고 수준을 기록하는 이례적인 현상이 벌어진 것이다.

여기에 은퇴를 앞두거나 마친 중장년층까지 노후 대비 수단으로 경매에 뛰어들면서 과열 양상은 더욱 심화되는 모습이다.

서울 아파트 낙찰가율 102.3%, 규제지역 중심으로 과열

법원경매정보업체 지지옥션이 2일 발표한 자료에 따르면, 지난 10월 경매에 부쳐진 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 102.3%를 기록했다.

서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어선 것은 2022년 6월 이후 3년 4개월 만에 처음이다.

이러한 과열 현상은 일반 매매 시장의 실거래가가 크게 뛰면서 경매 감정가가 현재 시세보다 낮아진 곳이 많아진 데서 비롯됐다.

결정적으로, 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 ‘3중 규제'(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)로 묶이자 규제를 회피할 수 있는 경매 시장으로 수요가 집중되었다.

경매로 낙찰받는 주택은 토지거래허가구역에서도 관청의 거래 허가를 받지 않고 2년 실거주 의무도 없어 주택담보대출만 받지 않으면 곧바로 전세를 놓는 ‘갭투자’가 가능하기 때문이다.

‘똘똘한 한 채’ 심리, 경매 시장 양극화 심화

그러나 이 같은 과열 현상이 모든 지역에서 균등하게 나타나는 것은 아니다. 경매 시장에서도 선호도가 높은 지역을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 심리가 강하게 작용하며 가격 양극화가 뚜렷해지고 있다.

광진구, 성동구 등 기존 주택 시장 선호도가 높은 ‘한강 벨트’ 지역의 일부 아파트는 낙찰가율이 130%를 넘어서는 고가 낙찰이 속출했다.

광진구 광장동 청구아파트 전용 60㎡는 감정가 대비 139.73%에, 성동구 금호동3가 한신휴플러스 전용 60㎡도 130.85%에 낙찰되는 등 높은 경쟁률을 보였다.

반면, 서울 외곽 지역인 성북구나 구로구의 일부 경매 물건은 낙찰가율이 90% 안팎에 머무는 등 입지별 격차가 크게 벌어지는 양극화 현상이 나타났다.

우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무를 피할 수 있는 경매 물건에 수요가 몰리고 있다”며, “그중에서도 기존 주택시장 선호도가 높은 지역 중심으로 낙찰가율이 치솟고 있다”고 분석했다.

은퇴 후 자산 확보 대안으로 ‘경매’ 주목

경매 시장의 과열 양상은 은퇴를 앞두거나 은퇴한 5060세대의 투자 관심 증가와도 맞닿아 있다.

경매는 일반 매매 대비 상대적으로 진입 장벽이 낮고 소액으로도 투자가 가능하다는 특징 때문에, 소득 감소와 노후 자산 확보에 어려움을 겪는 중장년층에게 매력적인 투자 대안이 되고 있다.

은퇴 후 현금 흐름 마련과 더불어 직접 주거 안정까지 노리려는 경향이 강하게 나타난다. 이 같은 수요 증가와 맞물려 경매 시장 자체의 규모도 급팽창하고 있다.

2025년 상반기 기준 아파트 경매 진행 건수는 고금리와 가계 부채 부담 등으로 전년 대비 70% 이상 급증하며 역대 최대 수준을 기록했다.

매물 증가와 투자 수요 확대가 동시에 일어나면서 시장 과열이 가속화되는 모양새다. 다만 전문가들은 무리한 고가 낙찰을 경계해야 한다고 조언한다.

지지옥션 선임연구위원은 “토지거래허가구역 확대로 거래량은 줄었지만 호가는 강세를 유지하면서 고가 낙찰이 속출하고 있다”면서도, 앞으로 매매가가 하락하면 경매에도 영향을 줄 수 있으니 신중한 접근이 필요하다고 강조했다.