“아파트 길은 ‘꽁꽁’ 막혔는데”… 똑똑한 사람들 ‘이곳’으로 몰려갔다, 대체 어디?

정부의 강력한 부동산 규제 발표
아파트 시장은 순식간에 얼어붙었다
갈 곳 잃은 뭉칫돈, 오피스텔로

“아파트를 꽁꽁 묶으니 이젠 여기밖에 없다.” 정부가 지난 10월 15일 발표한 강력한 부동산 대책이 시장의 흐름을 통째로 바꿔놓고 있다.

서울과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 거래에 급제동이 걸리자, 규제를 교묘히 피해 간 오피스텔이 새로운 투자처로 급부상했다.

대출과 실거주 의무에서 자유롭다는 장점 때문에 투자 수요가 몰리는 이른바 ‘풍선효과’가 현실화된 것이다.

규제가 터뜨린 ‘풍선효과’, 오피스텔만 나 홀로 활황

정부의 규제 칼날은 정확히 아파트 시장을 겨눴다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 주택을 구매할 경우 2년간 반드시 직접 거주해야만 한다.

전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 원천적으로 차단된 셈이다. 이처럼 아파트 시장의 돈줄이 막히자, 투자자들은 재빨리 대안을 찾아 나섰다.

그 결과가 바로 오피스텔 시장의 이상 급등 현상이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 10·15 대책 발표 직후인 10월 16일부터 29일까지 2주간 서울 오피스텔 매매 건수는 565건에 달했다. 이는 대책 발표 전 2주간의 거래량(257건)과 비교해 두 배 이상 폭증한 수치다.

오피스텔은 상업용 부동산으로 분류돼 토지거래허가구역 규제를 받지 않는다.

주택담보대출비율(LTV) 역시 최대 70%까지 가능해 자금 마련이 비교적 수월하다는 점도 투자자들을 끌어들이는 요인이다.

공급은 없고 수요만 넘친다…가격 상승은 예견된 수순

이미 예견된 ‘공급 절벽’이 가격 상승을 더욱 부채질하고 있다.

코람코자산신탁이 지난 24일 발표한 보고서에 따르면, 전국 오피스텔 인허가 물량은 2019년 11만 6천 실로 정점을 찍은 후 계속 감소해 지난해에는 역대 최소치인 1만 5천 실에 그쳤다.

앞으로 5년간 새로 지어질 오피스텔도 약 6만 1천 실에 불과해 공급 부족은 더욱 심화될 전망이다.

반면 오피스텔을 찾는 수요는 꾸준히 늘고 있다. 1~2인 가구가 전체 가구의 67%에 달할 정도로 급증하면서, 도심에 위치한 소형 주거 공간의 인기가 높아지고 있기 때문이다.

KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 이미 9개월 연속 상승세를 이어왔다. 치솟는 아파트값을 감당하기 어려운 실수요자들이 대체재로 오피스텔을 선택하고 있는 것이다.

하지만 정부가 시장 과열이 지속될 경우 추가 규제 카드를 만지작거리고 있어, 오피스텔의 ‘나 홀로 질주’가 언제까지 이어질지는 미지수다.

부동산 업계 관계자는 “전세난과 주택 규제가 맞물려 오피스텔의 인기가 높아졌지만, 가격이 단기간에 급등할 경우 언제든 규제 대상이 될 수 있다”고 경고했다.