“집값이 이렇게?”…부동산 ‘특단 대책’ 내놓은 정부, 전문가 분석 봤더니

LH 직접 개발 전면 확대
도심 노후시설도 공급 전환
실행 가능성엔 여전히 의문

정부가 2030년까지 수도권에 총 135만 가구, 연평균 27만 가구를 착공하겠다는 대규모 주택 공급 대책을 내놓으면서 관심이 집중되고 있다.

공공택지를 민간에 매각하지 않고 한국토지주택공사(LH)가 직접 개발하는 방식으로 속도를 높이고, 도심 내 노후 공공자산을 활용한 공급도 강화하겠다는 전략이다.

하지만 공공택지 개발의 속도, LH의 재정 여력, 도심 내 인허가와 보상 갈등 등 현실적 제약을 두고 “이번에도 말뿐인 대책 아니냐”는 지적이 나온다.

LH가 직접 공급…“속도·물량 모두 잡겠다”

정부는 7일 부동산 관계 장관회의를 열고 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표했다. 핵심은 LH가 직접 공공택지를 개발하는 방식으로 전환하는 것이다.

LH가 앞으로는 직접 시행을 통해 착공 속도와 공급 물량을 동시에 확보하겠다는 구상이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “공공이 개발이익을 회수하는 구조로 전환해 시장의 신뢰를 높이겠다”고 설명했다.

또, 기존에 미사용 중이거나 과잉 계획된 상업·공공용지의 용도를 주택용으로 변경하는 ‘공공택지 재구조화’ 제도도 도입된다. 도심 내 공급 확대를 위한 기반을 최대한 끌어모으겠다는 것이다.

서울 서리풀지구, 과천지구 등 서울 남부 지역 공공택지는 예정대로 2029년 착공에 들어간다. 이와 함께 30년 이상 된 영구임대주택 재건축과 노후 청사·국유지 정비를 통해 각각 2만3000가구, 2만8000가구의 도심 공급을 추진한다.

대출·규제 강화 병행…“수요 억제도 같이 간다”

공급 확대와 함께 정부는 규제 지역의 가격 상승 및 수요 억제를 위한 강도 높은 금융 규제도 함께 내놨다.

오는 8일부터 규제 지역 내 무주택자와 일시적 1주택자의 LTV(주택담보대출비율) 상한은 기존 50%에서 40%로 강화된다. 현 규제 지역인 강남 3구와 용산구뿐 아니라, 향후 마포·성동 등으로 확대될 가능성도 있다.

또한, 주택 매매나 임대 사업을 위한 대출도 막는다. 수도권과 규제 지역 내 주택을 담보로 한 사업자 대출은 원칙적으로 전면 차단된다.

전세대출도 손질됐다. 기존에 보증기관별로 달랐던 1주택자의 전세대출 한도를 일괄 2억 원으로 낮추기로 하면서, 서울보증 기준 최대 1억 원의 대출이 줄어들 수 있다. 약 5만 2000명의 차주 중 30% 이상이 영향을 받을 것으로 추정된다.

금융당국은 “무리한 대출을 통한 주택시장 불안을 방지하기 위한 조치”라고 설명했지만, 실수요자들의 반발도 만만치 않을 것으로 보인다.

공급은 늘지만 시장 신뢰는 ‘아직’

정부는 이번 대책으로 수도권에서 2030년까지 기존 계획보다 12만1000가구 더 많은 37만 가구를 착공할 수 있을 것으로 전망했다. 공공택지 공급 확대를 통해 총 135만 가구라는 목표를 달성하겠다는 것이다.

하지만 현장에서는 계획의 ‘실행 가능성’을 놓고 회의적인 시선이 이어지고 있다. LH는 이미 2022년부터 재무위험 기관으로 지정된 상태다. 대규모 직접 시행에 나설 수 있는 여력이 있는지, 도심 내 정비사업이 현실적으로 추진 가능한지도 불투명하다.

1기 신도시 재건축 등에서는 주민 이주대책을 놓고 지자체와의 협의가 여전히 지지부진한 상황이다. 일부에선 “계획은 있지만 땅 확보나 인허가에 걸리는 시간이 발목을 잡을 것”이라는 우려도 나온다.

부동산 전문가 A 씨는 “정부가 시세보다 저렴하게 공급한다고 해도 품질, 입지, 교통 등의 문제가 얽히면 수요자들은 움직이지 않는다”며 “공급 확대만 강조할 게 아니라 실질적인 실행력과 수요자 신뢰를 끌어올릴 방안이 필요하다”고 지적했다.

정부는 공급과 수요 억제를 동시에 겨냥한 이번 대책이 부동산 시장 안정화의 전환점이 될 수 있다고 자신한다. 하지만 반복된 공급 발표와 지연, 규제의 되풀이 속에 이번에는 정말 다를지 국민들이 지켜보고 있다.