📝 AI 요약 보기

빌라 10곳 중 3곳 대출차단
인천 절반 가까이 타격 최대
역전세 분쟁 급증 위험신호

“2년 전과 똑같은 조건인데 갑자기 대출이 안 된다니, 이러다 길거리에 나앉게 생겼다.” 한 전세 임차인의 절망적인 외침이 현실이 되고 있다.

지난달 28일부터 시행된 한국주택금융공사의 새로운 전세 보증 기준이 전세 시장에 충격파를 일으키고 있다. 2년 전 멀쩡히 대출받아 들어간 집이 이제는 대출 자체가 불가능해진 상황이다.

부동산 중개업체 집토스가 8월 28일 발표한 분석 결과는 충격적이다. 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립과 다세대 전세 계약의 27.3%가 새로운 HF 전세 보증 기준을 넘어섰다. 이는 수도권 빌라 10곳 중 3곳에서 전세 대출이 막힌다는 의미다.

인천 45.9% 최고, 경기도와 서울도 타격

지역별로 보면 상황이 더욱 심각하다. 새로운 HF 전세 보증 기준을 초과하는 빌라 비율이 인천에서 45.9%로 가장 높게 나타났다. 인천 빌라 절반 가까이가 전세 대출 대상에서 제외된 것이다.

경기도는 36.8%로 3곳 중 1곳이 넘는 수준이다. 상대적으로 집값이 높은 서울도 21.0%로 5곳 중 1곳이 대출 제한에 걸렸다.

🗳 의견을 들려주세요

전세 대출 기준 강화, 합당한가?

126%라는 수치는 어떻게 나왔을까. 정부가 정한 공시가격 적용 비율 140%에 전세가율 90%를 곱해서 나온 숫자다. 예를 들어 공시가격 1억원인 집의 경우, 실제 시세는 1억4천만원 정도로 보고(140%), 전세는 그 시세의 90% 수준인 1억2천600만원까지만 보증해주겠다는 의미다.

주택도시보증공사는 벌써 2023년 5월부터 이 기준을 먼저 적용해 보증 가입 문턱을 높였다. 이제 한국주택금융공사까지 같은 기준을 적용하면서 전세 대출의 문이 더욱 좁아진 것이다.

💡 새로운 HF 전세 보증 기준이란 무엇이며, 왜 이렇게 많은 전세 계약에 영향을 미치고 있나요?▾

새로운 HF 전세 보증 기준은 한국주택금융공사에서 시행하는 정책으로, 전세 대출을 받을 수 있는 조건을 강화한 것입니다. 이 기준은 대출의 리스크를 줄이기 위해 도입되었으며, 그 결과로 많은 전세 임차인들이 대출을 받지 못하게 되었습니다.

기준 강화 이유: 대출의 안전성을 높이고, 부동산 시장의 안정성을 유지하기 위함입니다.
영향: 수도권의 많은 연립 및 다세대 주택들이 이 기준을 초과하여, 대출이 불가능해졌습니다. 이는 특히 인천과 경기도 지역에 큰 영향을 미치고 있습니다.

특히 연립과 다세대보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 타격이 클 전망이다. 집토스는 “다가구주택의 경우 공시가격이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 동일 조건 대출 불가 비중이 더욱 높을 것”이라고 지적했다.

역전세·보증금 분쟁 급증 불가피

전문가들은 이번 조치가 역전세와 보증금 반환 분쟁 급증으로 이어질 것이라고 우려한다. 임대인들이 보증금을 낮추지 않으면 새 임차인을 구하기 어려워지고, 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 늘어날 수 있다는 분석이다.

집토스 이재윤 대표는 “HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높임에 따라 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새 임차인을 구하기 어려워질 것”이라고 분석했다. 그는 “기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수도 있다”고 경고했다.