다주택자들이 오는 5월 양도소득세 중과 부활을 앞두고 매물 처분에 나서면서, 전국적으로 집주인이 바뀌는 사례가 급증할 전망이다. 정부가 2026년 5월 9일부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 재개하면서, 약 4년간 유예됐던 최고 82.5%(지방소득세 포함)의 세율이 부활하기 때문이다.
현재 정부는 다주택자 매물 출회를 유도하기 위해 서울과 경기 12곳 규제지역에서 ‘전세 낀 매물’에 한해 무주택자의 갭투자를 한시적으로 허용하고 있다. 이로 인해 세입자가 거주 중인 주택의 소유권이 이전되는 상황이 빈번해질 것으로 보인다.
업계는 이번 양도세 중과가 단순한 세제 변화를 넘어 부동산 시장 전반의 거래 구조를 바꿀 수 있는 분기점이 될 것으로 전망하고 있다.
82.5% 세금 폭탄, 다주택자 ‘골든타임’은 5월 초까지
2026년 5월 9일 이전 계약을 체결한 다주택자는 유예 기간 내 양도 시 중과를 피할 수 있다. 서울 강남·서초·송파·용산 4개 핵심지역은 계약일로부터 4개월, 10·15 대책 규제지역은 6개월 내 잔금 청산 또는 등기 접수를 완료하면 기본 세율(6~45%)만 적용된다.
반면 이 시점을 놓치면 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되며, 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 받을 수 없다. 10년 보유 후 10억 원 차익을 남긴 다주택자의 경우, 중과 적용 시 약 8억 원을 세금으로 납부해야 하는 상황이 발생한다.
국세청은 3월 1일부터 양도세 중과 관련 전용 신고·상담창구를 운영하며 대량 신고에 대비하고 있다. 업계 관계자는 “현재가 다주택자에게 마지막 골든타임”이라며 “유예 기간 내 매도, 증여, 저가 매매 등 선택지별 세 부담을 정밀 비교해야 한다”고 강조했다.
집주인 바뀌어도 세입자 권리는 그대로… 단, 확인은 필수
주택 소유권이 이전되더라도 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자라면 기존 계약 조건이 동일하게 유지된다. 주택임대차보호법에 따라 새 집주인이 기존 임대인의 지위를 법적으로 승계하기 때문이다. 계약서를 새로 작성할 필요도 없다.
다만 소유권 이전 여부와 새 집주인 정보는 반드시 등기부등본을 통해 확인해야 한다. 부동산 전문가들은 “전월세 계약은 법적으로 권리 관계”라며 “보증금을 반환할 주체가 누구인지, 소유권 이전일이 언제인지 정확히 파악해야 한다”고 조언한다.
특히 계약 만료를 앞둔 상황에서 소유권 이전이 완료되지 않은 채 보증금 반환을 논의하는 것은 위험하다. 새 임대인이 실제 소유자인지, 대리인인지 여부도 함께 확인해야 분쟁을 예방할 수 있다.
경매·체납 리스크 대비… 특약 조항이 ‘보험’
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대항력을 확보한 임차인은 집주인이 바뀌어도 동일하게 권리를 주장할 수 있다”면서도 “새 집주인이 세금을 체납한 경우 우선순위 문제로 분쟁이 발생할 수 있어 인적 사항과 권리관계 점검이 바람직하다”고 말했다.
전셋집이 경매에 넘어간 경우에도 대항력을 갖췄다면 전세금 회수 권리는 보호된다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 “배당요구 종기 이전에 배당을 신청하면 매각대금에서 보증금을 받을 수 있고, 신청하지 않으면 낙찰자가 임대차를 인수하는 구조가 된다”고 설명했다.
전문가들은 최초 계약 체결 시 특약을 통해 ‘주택 매도 시 임차인에게 사전 통지하고, 이를 이행하지 않을 경우 보증금 반환 책임은 기존 집주인이 진다’는 문구를 명시할 것을 권고한다. 공인중개사들은 “계약 단계에서 특약을 넣어두면 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있다”고 조언했다.
