‘이것’ 만큼은 믿었는데 “순식간에 날벼락”… 세입자들 ‘피눈물’ 흘리는 이유

전세보증 받으려 했더니
시세보다 훨씬 낮게 책정
소규모 주택 피해 집중

전세금을 돌려받지 못할까 봐 불안해하던 임차인들이 의지했던 전세보증금 반환보증 제도. 하지만 이 제도가 오히려 ‘불공정한 평가’로 또 다른 피해를 만들어내고 있다는 지적이 쏟아지고 있다.

특히 소규모 아파트나 다세대 주택에 사는 사람들은 자신의 집이 실제 시세보다 턱없이 낮게 평가받아 보증 혜택마저 제대로 받지 못하는 상황에 내몰리고 있다.

50가구 미만이면 ‘2등급’ 취급받는 현실

주택도시보증공사가 9일 밝힌 전세보증금 반환보증 주택가격 산정 기준을 보면, 아파트와 오피스텔의 경우 KB부동산이나 한국부동산원 부동산테크 시세가 1순위로 적용된다.

하지만 이 시세 정보는 50가구 이상 단지에만 제공된다. 그보다 작은 규모의 공동주택은 자동으로 2순위인 공시가격 기준이 적용되는 구조다.

문제는 공시가격이 실제 시세를 따라가지 못한다는 점이다. 현재 공동주택 공시가격 현실화율은 평균 69%에 불과하다. 소규모 주택의 경우 이마저도 더 낮은 경우가 대부분이다.

주택도시보증공사는 공시가의 140%를 주택가격으로 인정하지만, 담보인정비율 90%를 적용해 보증 한도를 계산한다. 결국 공시가격 자체가 낮은 주택은 실제 시세 대비 보증액이 크게 줄어들 수밖에 없다.

연립과 다세대주택은 상황이 더욱 심각하다. KB부동산테크 시세가 제공되지 않아 처음부터 공시가격이 1순위로 적용된다.

유명무실한 안심전세 앱 시세

더욱 아이러니한 것은 실제 시세에 가까운 안심전세 앱 시세가 3순위로 밀려나 있다는 점이다. 공시가격 확인이 어려운 일부 경우를 제외하면 이 기준이 적용될 일이 거의 없어 사실상 무용지물이 되고 있다.

국회 국토교통위원회 더불어민주당 이연희 의원이 주택도시보증공사에서 받은 자료에 따르면, 2022년부터 올해 8월까지 아파트와 오피스텔에서 안심전세 앱 시세가 적용된 경우는 332건에 불과했다. 2022년에는 적용 사례가 아예 없었다.

반면 같은 기간 1순위 시세 적용 사례는 66만7천640건, 2순위 공시가격 적용은 12만4천724건이었다.

연립과 다세대주택의 경우 공시가격 기준 적용이 15만9천362건인 반면, 안심전세 앱 시세 적용은 281건에 그쳤다.

전세금 미반환 급증 속 이중고

이런 문제는 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 급증하는 상황에서 더욱 심각성을 더한다. 최근 4년간 한국토지주택공사 전세임대주택의 전세금 미반환 건수는 2020년 875건에서 2024년 2천545건으로 3배 가까이 늘었다.

미반환 금액도 400억원에서 1천652억원으로 4배 이상 급증했다. 회수율은 2020년 96.1%에서 2024년 27.7%로 급락해 임차인들의 실질적 손실이 커지고 있는 상황이다.

전세사기나 임대인 파산 등으로 전세금을 돌려받지 못할 위험이 높아지자 임차인들이 전세보증금 반환보증에 의지하는 경우가 늘고 있다. 하지만 정작 보증을 받으려 해보니 자신의 집이 ‘헐값’으로 평가받아 충분한 보장을 받지 못하는 아이러니한 상황이 벌어지고 있는 것이다.

주택도시보증공사 관계자는 “주택가격 산정이 실제 시세를 정확히 반영해야 한다는 지적은 타당하다”며 “공시가격의 주택가격 인정 비율을 현행 140%에서 상향하거나 안심전세 앱 시세 등의 적용 우선순위를 조정하는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

전세 시장의 불안이 커지는 가운데 믿었던 보증 제도마저 제 역할을 못하고 있다는 지적에 당국이 어떤 개선책을 내놓을지 주목된다.