5월 전국 아파트 입주전망지수가 반등했지만, 실제 입주 시장은 오히려 냉각됐다. 전망 지수는 올랐어도 현장에선 빈 집이 늘고 있다는 역설적 상황이 펼쳐지고 있다.

주택산업연구원(주산연)이 14일 발표한 자료에 따르면, 2026년 5월 전국 아파트 입주전망지수는 4월 69.3에서 4.8포인트(p) 오른 74.1을 기록했다. 수도권은 76.7에서 78.4로, 지방은 67.8에서 73.2로 각각 상승 전환했다.

그러나 수치상 반등에도 불구하고, 지수 기준선인 100에는 여전히 크게 못 미친다. 직전 1년 평균인 85.6과 비교해도 낮은 수준이다.

기저효과 반등…경기·부산·대구는 오히려 하락

이번 지수 반등은 지난달 급락에 따른 기저효과 성격이 강하다는 평가다. 주산연 관계자는 “지난달 전국 입주전망지수가 3월 대비 25p 이상 크게 하락하면서 기저효과로 인해 전국 대부분 지역에서 소폭 반등이 나타났다”면서도 “주택시장 경색이 이어지면서 주택사업자들의 입주 전망은 여전히 부정적인 수준”이라고 말했다.

지역별로는 온도 차가 뚜렷하다. 서울은 93.9, 인천은 68.0으로 상승했지만, 경기는 73.5로 오히려 3.1p 하락했다. 이달 시화 MTV 등 기반시설 조성 단계인 지역에 입주 물량이 집중되면서 사업자들의 초기 정주여건 부담 심리가 반영된 것으로 풀이된다.

광역시 중에서는 울산(91.6, ▲22.4p)과 광주(85.7, ▲14.3p)가 큰 폭으로 올랐다. 반면 미분양 문제를 안고 있는 부산(68.7, ▼6.3p)과 대구(77.2, ▼2.8p)는 나란히 하락하며 사업자들의 불안감을 고스란히 드러냈다.

실제 입주율 55.8%로 하락…도 지역은 44.3% ‘쇼크’

전망 지수가 반등한 것과 달리, 4월 실제 입주율은 55.8%로 3월(60.6%)보다 4.8%p 낮아졌다. 전망과 현실 사이의 괴리가 심화하고 있는 셈이다.

지역별 격차는 더욱 극명하다. 수도권 입주율은 82.2%로 소폭 상승했지만, 비수도권 도(道) 지역은 44.3%까지 급락했다. 같은 기간 비수도권 입주 물량이 4,084가구에서 8,118가구로 한 달 새 두 배 가까이 늘어난 것이 직접적인 원인으로 지목된다. 수요는 줄었는데 공급만 늘어난 수급 불균형이 수치로 확인된 것이다.

미입주 사유를 살펴보면, 잔금대출 미확보(40.8%)와 기존 주택 매각 지연(34.7%)이 전체의 75% 이상을 차지했다. 잔금대출 미확보 비중은 전월(32.1%) 대비 8.7%p 급증한 수치다. 결국 집을 비우는 이유의 대부분이 ‘돈 문제’라는 뜻이다.

고금리·대출 규제·양도세 중과…’3중 수요 억제’가 시장을 얼렸다

주산연은 입주 심리 회복을 가로막는 구조적 요인으로 고금리와 대출 규제, 세제 불확실성을 꼽았다. 관계자는 “높은 주택담보대출 금리와 대출 규제 등 수요 억제 요인이 계속되는 가운데, 세제 개편 논의와 양도소득세 중과 유예 종료, 선거를 앞둔 관망세 확대 등이 복합적으로 작용했다”고 분석했다.

양도세 중과가 재개되면서 매물 잠김 현상도 현실화하고 있다. 주산연 관계자는 “양도세 중과 재개 등으로 매물 잠김이 현실화되고 있다”며 “부동산 금융·조세정책이 시장 안정과 거래 활성화에 미치는 영향에 대해 면밀한 재점검이 필요하다”고 강조했다.