“빌라 하나 사서 임대 등록하면 세금도 깎아준다더니, 따져보니 간단한 일이 아니네요.”

6월부터 다시 시작되는 단기임대 등록 제도를 놓고, 이런 반응이 나온다.

연립주택이나 다세대주택처럼 아파트가 아닌 집을 대상으로 한 제도인데, ‘6년 동안 세입자 받아서 임대하면 세금 혜택 준다’는 말에 혹했다가 막상 들여다보니 조건이 만만치 않다는 것이다.

아파트는 제외…세금 줄이려면 가격 기준도 맞아야

이번 제도는 2025년 6월 4일부터 시행된다. 다세대·연립주택, 오피스텔처럼 아파트가 아닌 집을 6년간 임대하면, 종합부동산세와 양도소득세 등에서 일부 세금 혜택을 받을 수 있게 된다.

하지만 이 혜택을 받으려면 주택 가격이 일정 기준을 넘지 않아야 한다. 수도권이라면 새로 지은 집(건설형)은 공시가격 6억 원 이하, 사서 등록하는 집(매입형)은 4억 원 이하여야 하고, 지방은 더 낮은 기준이 적용된다.

즉, 아무 빌라나 등록한다고 다 혜택을 주는 게 아니다. 가격 기준에 맞춰야 하고, 임대 기간도 반드시 6년을 채워야 세제 혜택이 적용된다.

임대사업자로 등록하면 세입자 보호를 위해 전세보증보험에 의무 가입해야 한다. 그런데 이 보증에 가입하려면 ‘집값’ 산정이 중요한데, 이 기준도 까다로워졌다.

예를 들어, 공시가격이 2억 원인 빌라라면 지금까지는 3억 원 정도까지 집값으로 인정해줬지만, 이제는 최대 2억 6천만 원 정도로 줄어든다. 전세금을 너무 많이 받아선 안 된다는 뜻이다.

또, 예전에는 임대사업자가 감정평가사를 불러 집값을 높게 부풀려 전세금을 높이는 경우도 있었는데, 이제는 보증기관(HUG)이 직접 감정평가를 의뢰해서 실제 집값을 따지기로 했다.

이런 변화는 전세사기를 막기 위한 조치다. 보증금을 떼일 걱정을 덜고, 임대인이 집값을 과하게 부풀리는 일도 방지하겠다는 것이다.

“수리비 얼마까지 내야 하나”…임차인 부담 기준도 정해진다

세입자가 나갈 때마다 ‘수리비 얼마 내야 하냐’는 걸로 분쟁이 많았다. 이번엔 그것도 법으로 기준을 정했다.

앞으로는 세입자가 입주할 때, 그리고 나갈 때 임대인과 함께 집 상태를 확인해서 어떤 수리 항목이 필요한지 같이 정해야 한다.

비용도 ‘실비 기준’으로 계산해서, 오래된 시설이면 감가상각률을 적용해 부담을 줄이게 된다.

국토교통부는 이번 제도가 “서민들이 사는 비아파트 임대주택을 더 많이 공급하게 하고, 전세사기 같은 피해도 줄일 수 있을 것”이라고 설명했다.

하지만 현장에서는 “혜택을 받기까지 넘어야 할 조건이 많다”는 목소리도 나온다. 빌라 임대등록을 고민하는 이라면, 바뀐 규정과 기준을 꼼꼼히 확인해 봐야 하는 이유다.