“집값 잡겠다” 정부 ‘초강수’ 믿었는데… 불과 한 달 만에 대체 무슨 일이

한강 집값 또 뛰었다
힘을 쓰지 못한 대출 규제·공급책
불씨가 된 것은 금리 인하?

서울 집값이 다시 꿈틀거리고 있다. 정부가 6월 말 대출을 조이고 9월 초에는 대규모 공급 계획을 내놨지만, 시장은 좀처럼 잡히지 않는다.

오히려 옥수동의 59㎡ 아파트가 21억 원에 거래되며 규제 전보다 5천만 원 비싸게 팔리는 등 한강변 아파트 값은 신고가를 새로 쓰고 있다.

대출 규제가 수요를 꺾기보다 작은 평형으로 쏠리게 만들면서 되레 가격을 밀어 올리는 모습이다.

한강벨트는 뜨겁고, 공급책은 멀다

이런 흐름의 중심에는 성동구와 광진구 같은 한강벨트가 있다. 강남, 서초, 송파, 용산도 상승세가 두드러지며 서울 전체 아파트값을 끌어올리고 있다.

지난달 넷째 주 서울 아파트값은 연율로 4.5% 올랐는데, 최근 3년 평균이 –0.3%였다는 점을 떠올리면 시장 분위기가 얼마나 달라졌는지 알 수 있다.

정부가 수도권에 135만 가구를 공급하겠다고 했지만 대부분 외곽 지역에 공공주도로 짓는 방식이라 수요자들의 마음을 잡기는 어렵다.

6월 27일 대출 규제가 처음 시행됐을 때는 확실히 거래가 줄었다. 12억 원 이상 아파트 거래 비중이 한 달 만에 10%포인트 넘게 떨어졌고, 가계대출 증가 속도도 크게 둔화했다.

은행들이 자체적으로 대출을 더 조이면서 신용대출도 줄었다. 하지만 이 효과는 길게 가지 못했다.

과거에도 규제가 발표되면 몇 달 잠잠하다가 추가 대책이 없으면 다시 반등하는 흐름이 반복됐는데, 이번에도 비슷한 조짐이 보인다.

실제로 8월부터는 거래가 다시 살아나며 반등 움직임이 나타났고, 시장은 규제를 일시적 장벽으로 받아들이는 분위기다.

금리 인하, 경기보다 집값에 먼저 불을 지폈다

여기에 금리 인하가 불씨가 됐다는 해석도 나온다. 한국은행은 지난해 10월부터 올해 5월까지 기준금리를 1%포인트 내렸지만 소비와 투자는 늘지 않았다.

대신 집값은 곧바로 반응했다. 금리가 내려가면 은행 대출 이자가 줄어들어 같은 소득으로도 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

실제로 상반기 서울 아파트값 상승분의 4분의 1 이상이 금리 인하 때문이라는 분석이 나왔다.

전문가들은 정부 대책이 효과를 내기 위해선 방향을 조금 바꿔야 한다고 말한다. 규제만으로는 수요 억제에 한계가 뚜렷하고, 외곽 공급만으로는 도심 수요를 흡수하기 어렵기 때문이다.

결국 재건축 사업성 문제를 풀어 도심 공급을 늘리고, 동시에 금리 인하가 소비와 투자로도 이어지도록 정책을 다듬어야 한다는 지적이 나온다.

그렇지 않으면 한강변에서 시작된 신고가 행렬은 쉽게 꺾이지 않고, 규제와 공급책은 계속 뒤쫓는 상황이 반복될 가능성이 크다.