“부동산 인기 끝났다”는 말은 ‘거짓말’?… 현금 부자들 조용히 몰려드는 ‘이곳’

대출 막혔는데도 ‘로또 청약’ 인기
현금 가진 사람만 웃는 서울 청약
강남 아파트, 어마어마한 자금 필요하다

서울 아파트 청약 시장이 이상한 풍경을 만들고 있다. 대출 규제가 강화돼 돈 빌리기가 더 어려워졌는데, 분양가 상한제가 적용된 단지에는 오히려 사람들이 몰려들었다.

현금이 넉넉한 사람들에게만 유리한 구조가 된 셈이고, ‘수억 원 차익’ 기대가 경쟁률을 끌어올렸다는 해석이 힘을 얻고 있다.

규제는 막혔지만, 상한제가 문을 열었다

잠실 르엘은 미성·크로바 아파트를 재건축한 단지다. 지난 7월 청약에서 110가구 모집에 6만 9000명 넘게 몰리며 평균 경쟁률이 631대 1을 기록했다.

사흘 전 특별공급에는 3만 6000명 이상이 신청해 전체 청약자는 10만 명을 넘어섰다.

이 아파트가 주목받은 이유는 가격이다. 상한제가 적용돼 전용 74㎡ 분양가가 18억 원대였는데, 주변 단지는 같은 면적이 30억 원 넘게 거래됐다.

단순히 계약만 해도 10억 원 이상 시세 차익이 보장된다는 말이 돌았고, 이른바 ‘10억 로또’라는 별칭까지 붙었다.

6월 27일 대출 규제가 시행된 이후 기존 아파트 매매는 급격히 줄었다. 국토교통부에 따르면 7·8월 거래 건수는 6420건으로 지난해 같은 기간보다 절반 이상 줄었고, 분양권 거래도 반토막이 났다.

이유는 단순하다. 대출 한도가 6억 원으로 줄어든 데다 전세 대출을 활용해 잔금을 치르는 방법이 막혔기 때문이다.

결국 청약에 나서려면 수억 원, 많게는 10억 원 가까운 현금을 직접 준비해야 한다.

전용 84㎡ 아파트의 경우 분양가가 평균 15억 원대 후반이라 최대 대출을 받아도 9억 원 이상을 현금으로 마련해야 한다.

자금력이 부족한 수요자는 자연스럽게 물러설 수밖에 없었고, 반대로 현금 동원력이 있는 계층은 ‘상한제 단지’를 기회로 삼으며 더 치열하게 몰렸다.

하반기 변수는 서초권 분양과 잔금 문제

하반기에는 서초권에서 분양될 대형 단지들이 시장을 시험대에 올릴 예정이다. 공급이 적어 희소성이 크고, 상한제 덕분에 분양가가 시세보다 낮게 책정돼 대기 수요가 집중될 것으로 보인다.

하지만 잔금 문제는 여전히 걸림돌이다. 규제 이전에 모집 공고를 낸 일부 단지는 종전 대출이 허용되지만, 세입자의 전세 대출을 활용하는 방식은 차단됐다.

전문가들은 “앞으로 청약 경쟁률이 다소 낮아질 수 있지만, 강남권 상한제 단지는 여전히 현금 여력이 있는 사람들만 접근 가능한 ‘좁은 문’이 될 것”이라고 내다봤다.

결국 이번 규제는 대출에 의존하던 수요와 현금 자산가를 확실히 갈라놓았다.

이제 서울 청약판은 어마어마한 현금을 손에 쥔 사람들의 무대가 되었고, 그 격차는 앞으로 더 선명해질 전망이다.