“우리 동네는 썰렁한데, 강남은 여전히 사람 많더라고요.”

정부가 대출을 조이는 새로운 규제를 시행하자, 부동산 시장의 흐름이 예상치 못한 방향으로 갈라지고 있다.

대출 없이도 집을 살 수 있는 ‘여유 있는 사람들’은 활발히 움직인 반면, 대출이 필요한 실수요자들은 거래에서 한 발 물러섰다.

서울 일부 지역에만 거래가 쏠리며 ‘거래 양극화’가 뚜렷해졌다는 분석이 나온다.

‘스트레스 DSR’이 뭐길래…서울만 거래 늘었다

정부는 가계부채가 계속 늘어나자 ‘스트레스 DSR’이라는 이름의 새로운 대출 규제를 도입했다.

DSR은 연소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율을 따지는 제도다.

예를 들어 연봉이 5천만 원이라면, 그 사람은 1년에 2천만 원까지만 대출 원리금으로 갚을 수 있다. 이 한도를 넘기면 더 이상 돈을 빌릴 수 없다.

‘스트레스 DSR’은 여기에 더해 금리가 앞으로 오를 경우를 미리 가정해 대출 가능 금액을 더 줄이는 방식이다.

쉽게 말해 ‘앞으로 이자가 늘어나도 갚을 수 있어야 한다’는 가정 아래, 대출 한도를 조정하는 것이다.

올해 2월부터 1단계가 시작된 이 제도는 효과를 바로 드러냈다.

신한투자증권에 따르면, 시행 이후 6개월간 전국 아파트 거래량은 25.8% 증가했다. 그런데 서울은 무려 81.1%나 거래량이 뛰었다. 특히 서초·강남·송파의 ‘강남 3구’는 60~110% 이상 증가했다.

전문가들은 이런 현상을 두고 “돈이 있는 사람만 집을 살 수 있게 됐기 때문”이라고 말한다.

실제로 강남권과 중심 지역은 대출 없이 자기 자금으로 집을 옮기려는 ‘갈아타기 수요’가 많아 규제 영향을 적게 받는다.

또 정부가 규제를 예고하자, 대출 규제를 피하려는 이른바 ‘막차 수요’가 1분기 서울 아파트 거래를 끌어올리기도 했다.

특히 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 어려운 강남권에서는 자기 자금을 활용한 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 계속 이어졌다.

DSR 3단계 7월부터 시행

문제는 이제 시작이라는 점이다. 오는 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되는데, 적용 대상이 모든 대출로 확대된다.

규제가 본격적으로 전국에 퍼지면서, 특히 수도권 외곽과 지방의 거래 위축이 더 심해질 것으로 보인다.

정부는 지방에는 일부 유예 조치를 두었지만, 전문가들은 “이미 수요가 적은 지방엔 효과가 제한적”이라고 지적한다.

정부의 규제는 분명히 강력하지만, 그것이 모든 지역과 모든 사람에게 같은 영향을 주는 것은 아니다.

지금 부동산 시장은 ‘돈이 있는 자와 없는 자’, ‘서울과 비서울’의 갈림길 위에 서 있다.