“1억으로 서울 아파트 사는 시대 열린다” 상상이 현실로…정부 특단 대책에 ‘난리’

정부가 집값 떨어질까 먼저 손해 본다?
10억짜리 아파트, 내 돈 1억으로도 가능
지분 나눠 갖는 ‘신개념 주택금융’ 실험 시작

집값이 하락해도 손실은 정부가 먼저 떠안는다는 새로운 주택금융 제도가 등장했다. 이름은 ‘지분형 모기지’. 내 돈 1억원만 있어도 10억원짜리 아파트의 주인이 될 수 있다는 ‘마법 같은 구조’에 사람들의 관심이 쏠리고 있다. 금융당국은 이 제도를 통해 무주택자의 내 집 마련 부담을 줄이고 가계부채도 관리하겠다는 큰 그림을 그리고 있다.

지분형 모기지란

지분형 모기지는 기존의 주택 구입 방식과는 다른, 정부와 개인이 집의 소유권을 나눠 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도다. 핵심은 **’적은 자본으로도 내 집 마련이 가능하다’**는 데 있다.

예를 들어 10억원짜리 아파트를 구입한다고 가정할 때, 개인이 자기 자금 1억원(10%)을 투입하고, 은행에서 4억원(40%)을 대출받는다. 나머지 5억원(50%)은 **정책금융기관인 한국주택금융공사(주금공)**가 지분 투자 형태로 참여하는 구조다. 이 경우, 주택금융공사는 대출이 아닌 투자자로서, 집의 절반에 해당하는 지분을 보유하게 된다.

개인은 주금공이 보유한 지분에 대해 **시중 대출이자보다 낮은 수준의 ‘사용료’**를 매달 납부한다. 전통적인 대출이자와는 다른 개념으로, ‘공동 소유’에 따른 지분 사용료를 지불하는 셈이다. 이러한 구조 덕분에 초기 자금이 부족한 무주택자, 청년, 신혼부부들도 자가 주택을 마련할 수 있는 기회를 얻게 된다.

금융당국은 이 제도를 통해 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 대출 규제로 집을 살 수 없던 계층의 진입장벽을 낮추고, 동시에 가계부채 총량을 늘리지 않는 방식으로 관리할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그러나 지분형 모기지는 소유권을 100% 확보하지 못한다는 점, 주택 가격 상승 시 수익을 정부와 나눠야 한다는 점에서 일부 소비자들에게는 낯설거나 심리적 거부감을 불러일으킬 수도 있다. 또한 집값 하락 시 정부가 손실을 먼저 부담하는 구조는 시장 왜곡, 도덕적 해이 가능성에 대한 우려로 이어지고 있다.

따라서 지분형 모기지는 단순히 ‘1억원으로 집 사는 법’이 아니라, 정부와 개인이 주택 자산을 공동 관리하고 책임지는 구조라는 점에서 철저한 제도 설계와 사회적 인식 변화가 병행되어야 한다.

주택시장 왜곡? 도덕적 해이?

하지만 모든 게 장밋빛은 아니다. 지분형 모기지가 갖는 구조적 위험성도 무시할 수 없다는 지적이 잇따른다. 가장 큰 우려는 도덕적 해이다. 집값이 떨어지더라도 주금공이 손실을 먼저 떠안는 구조라면, 매수자는 위험 부담 없이 집을 사게 되고 이는 투기 심리를 부추길 수 있다는 것이다.

지분형 모기지는 기본적으로 수익과 손실을 지분 비율에 따라 나누는 구조다. 하지만 실제 설계를 들여다보면 그 균형이 깨질 가능성이 존재한다.

먼저, 수익 구조를 보면 집값이 상승했을 때 개인이 주금공의 지분을 먼저 사들일 수 있는 선택권을 갖는다. 이 선택권 덕분에 개인은 시세차익을 온전히 취할 수 있는 구조를 갖는다. 쉽게 말해, 이익은 개인 쪽으로 우선권이 몰리는 방식이다.

반대로, 손실 구조는 더 명확하다. 집값이 하락하면, 주금공이 자신이 보유한 지분에서 발생한 손실을 우선 부담하도록 설계돼 있다. 이는 결국 정부가 손실을 먼저 감당하는 방식으로 비칠 수 있으며, 개인은 상대적으로 더 보호받는 구조다.

전문가들이 ‘이익은 사유화, 손실은 사회화’라고 지적하는 이유가 여기에 있다. 구조상 참여자는 손해 볼 가능성은 줄고, 이익을 먼저 챙길 기회는 커진다. 따라서 이 제도가 투기적 수요를 부추기고 시장 질서를 왜곡할 수 있다는 경고가 나오는 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원도 “경기 상황에 따라 수요 편차가 클 수밖에 없다”며, “정책 설계 시 리스크 분산 장치를 반드시 갖춰야 한다”고 강조했다. 그는 “경기가 좋을 때는 사람들이 직접 소유를 선호하지만, 불황기에는 공공과 손실을 나누려 한다”며, 시장 흐름에 따라 이 제도가 어떻게 오용될 수 있는지를 경고했다.

실험인가, 정책 전환인가

지분형 모기지는 아직 ‘시범 사업’의 단계다. 정부는 무주택자, 신혼부부, 저소득 청년 등을 주요 대상으로 삼고, 공급 대상 주택의 가격 상한도 설정할 계획이다. 김병환 위원장은 “시범적으로 실험해본 뒤 반응을 보고 체계적인 정책으로 전환할지 결정할 것”이라고 밝혔다.

금융위원회는 오는 6월 정책 로드맵 발표를 앞두고 있으며, 실무회의와 간담회를 통해 다양한 의견을 수렴 중이다. 전문가들은 이 제도가 성공하기 위해서는 지분율, 사용료, 지분 매각 조건 등 세부 설계가 핵심이라고 지적한다. 단순히 ‘적은 돈으로 집을 산다’는 메시지를 넘어서, 정부와 개인 모두가 신뢰할 수 있는 공정한 구조를 만들어야 한다는 것이다.