“집을 다 지었는데 살 사람이 없어요.” 지방 건설사 관계자의 한숨 섞인 토로가 지금의 주택시장 불균형을 적나라하게 보여준다.

지방 건설시장 ‘빨간불’…악성 미분양 20개월째 증가세

국토교통부가 지난 30일 발표한 ‘4월 주택통계’에 따르면 지난달 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만 6천422가구로 집계됐다. 이는 2013년 8월 이후 11년 8개월 만에 가장 큰 규모다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 2023년 8월부터 20개월 연속 증가하고 있다.

특히 전체 악성 미분양의 83%인 2만 1천897가구가 지방에 집중되어 있는 상황이다. 지역별로는 대구가 3천776가구로 가장 많고, 이어서 경북(3천308가구), 경남(3천176가구), 부산(2천462가구) 순으로 나타났다.

주목할 점은 4월 한 달간 새롭게 추가된 악성 미분양 주택이 대구와 경북에서만 각각 524가구와 593가구에 달한다는 것이다.

이러한 지표는 지방 주택시장의 침체가 단기적 현상이 아닌 구조적 문제로 심화되고 있음을 보여준다.

주택 공급 ‘3대 지표’ 모두 하락…건설경기 침체 지속

이처럼 지방에서는 미분양 적체로 어려움을 겪는 가운데, 전국적인 주택 공급 지표 역시 우려스러운 상황이다.

올해 1~4월 주택 공급의 핵심 지표인 인허가, 착공, 준공이 모두 감소했다. 4월 주택 인허가는 2만 4천26가구로 작년 같은 기간보다 22.6% 줄었으며, 지방(-38.5%)이 수도권(-5.8%)보다 훨씬 큰 폭으로 감소했다.

주택 착공 역시 비슷한 추세를 보이고 있다. 4월에는 2만 5천44가구로 전월 대비 81.8% 증가했으나, 1~4월 누계(5만 9천65가구)로 보면 작년 동기 대비 33.8% 감소했다.

분양 상황도 마찬가지로 4월에는 일시적으로 증가했으나 1~4월 누계로는 작년 같은 기간보다 41.0% 줄어들었다.

이는 정부가 지난해 8·8 공급대책을 통해 일시적으로 회복세를 보였던 건설경기가 다시 침체 국면으로 접어들었음을 시사한다.

작년에는 인허가가 0.1% 소폭 감소에 그쳤고, 착공은 26%, 준공은 3.2% 증가했으나 올해 들어 다시 감소세로 돌아서며 건설경기의 지속적인 침체를 보여주고 있다.

주택 공급 지표의 하락과 함께 실제 거래량도 감소 추세를 보이고 있다. 4월 전국 주택 매매는 6만 5천421건으로 전월 대비 2.7% 감소했다.

서울의 경우 주택 매매가 1만 2천17가구로 전월보다 6.5% 줄었으나, 1월과 비교하면 여전히 2배 이상 높은 수준을 유지하고 있다.

특히 서울 아파트 거래는 8천29건으로 전월 대비 14.1% 감소했는데, 이는 2월 정부의 토지거래허가구역 해제로 3월에 9천349건으로 급증했다가, 그달 토지거래허가구역을 다시 확대 지정한 후 4월에 조정된 것으로 분석된다.

이러한 변동은 정부 정책에 따른 시장의 민감한 반응을 보여주는 사례이다.

한편, 임대차 시장에서는 주목할 만한 구조적 변화가 진행되고 있다. 1~4월 기준 전월세 거래 중 월세 비중은 60.4%로 작년보다 2.4%포인트 높아졌다.

특히 지방의 비아파트 월세 거래 비중은 81.9%에 달해, 전세에서 월세로 임대차 시장이 빠르게 재편되고 있음을 보여준다.

이는 금리 상승과 주택시장 불확실성이 지속되면서 임대인들이 안정적인 월세 수익을 선호하는 현상이 반영된 결과로 볼 수 있다.

이처럼 한국의 주택시장은 수도권의 공급 부족 우려와 지방의 미분양 적체라는 극단적인 불균형 속에서 양극화 현상이 심화되고 있다. 이러한 불균형을 해소하기 위한 지역 맞춤형 정책이 시급히 요구되는 상황이다.