“강남 빌라가 강북 아파트보다 더 올랐다니 믿기 어렵다”는 반응이 이어지고 있다. 그동안 시장에서 불문율처럼 여겨졌던 ‘아파트 우위’ 공식이 흔들리고 있다.

최근 5년간 서울 강남3구의 빌라값이 노도강 아파트값보다 더 많이 오른 것으로 나타나면서 부동산 시장의 중심축이 바뀌고 있다는 분석이 나왔다.

강남 빌라, 노도강 아파트를 앞질렀다

부동산 중개업체 집토스는 26일, 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 서울의 빌라와 아파트 가격 상승률을 비교한 결과를 발표했다.

이 자료에 따르면 2020년부터 2025년까지 최근 5년간 강남·서초·송파(강남3구) 빌라의 평균 매매가 상승률은 25.8%를 기록했다. 같은 기간 노원·도봉·강북(노도강) 아파트의 상승률은 19.7%에 그쳤다.

전용 59㎡ 기준으로는 강남 빌라의 가격이 약 1억 3646만 원 상승한 반면, 노도강 아파트는 약 8744만 원 올랐다. 금액 기준으로는 강남 빌라가 노도강 아파트보다 약 5000만 원 더 오른 셈이 됐다.

집토스는 “아파트가 무조건 낫다는 통념이 데이터로 깨지고 있다”며, 부동산 자산의 가치를 냉정하게 따져볼 필요가 있다고 설명했다.

아파트가 빌라보다 매력이 떨어졌다는 평가는 여러 요인에서 비롯됐다. 우선 아파트는 절대 가격이 높아 진입 장벽이 크다.

특히 서울에서는 아파트 가격이 평균적으로 수억 원을 넘기 때문에, 젊은 세대나 신혼부부가 접근하기 쉽지 않았다.

또한 아파트는 관리비나 부대비용이 높은 데 반해, 빌라는 비용 부담이 적고 자율성이 높았다. 정책적인 측면에서도 아파트는 대출 규제나 보유세 부담이 더 큰 편이었다.

투자 측면에서도 빌라는 소형 위주로 구성돼 있어 임대 수익률이 높았고, 임대 수요도 꾸준히 이어졌다.

결국 ‘입지’가 판을 바꿨다

최근 서울 부동산 시장에서 가장 주목받는 키워드는 ‘입지’였다. 강남구, 성동구, 마포구처럼 교통과 생활 인프라가 좋은 지역의 빌라는 전세와 월세 모두 강세를 이어갔다.

여기에 신규 공급 부족과 재건축 기대감까지 더해지며, 이들 지역의 빌라값은 아파트를 압도하는 흐름을 보였다.

반면 입지가 떨어지는 지역의 빌라는 여전히 보합세이거나 하락세를 나타냈다.

빌라 시장은 강세와 둔화가 공존하고 있으며, 공급이 줄고 수요가 집중되는 일부 지역에서는 상승세가 지속될 가능성이 높다는 평가가 나왔다.

이번 통계를 통해 부동산 시장의 기준이 바뀌고 있다는 사실이 드러났다.

과거에는 ‘아파트냐 아니냐’가 핵심이었다면, 이제는 ‘어디에 있느냐’가 더 중요해졌다. 입지 좋은 빌라가 시장을 흔들기 시작한 것이다.