“초호화 주택? 더 이상 못봐줘”…드디어 칼 빼든 HUG에 부동산 시장 ‘들썩’

고액 반전세 규제,
주택 보증 시장에 변화 예고

“서민을 위한 보증 제도라면서 초호화 주택에 혜택을 준다는 건 말이 안 되죠”

낮은 보증금 대신 높은 월세를 부담하는 ‘고액 반전세’ 계약에 대한 보증이 제한된다.

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(주금공)가 전월세 전환율을 도입하며 보증 요건을 강화하기로 했다.

오는 30일부터 HUG는 월세를 전세로 환산하는 전환율을 6%로 설정해 보증 한도를 조정하며, 주금공도 전세대출 보증에 같은 기준을 적용한다.

이는 서민 주거 안정이라는 제도의 취지와 멀어진 고액 임대차 계약에 보증을 제한해 공공성을 강화하기 위한 조치다.

HUG와 주금공은 기존에 보증금 총액만을 기준으로 보증 여부를 판단했다.

이로 인해 월세 500만 원 이상의 초호화 주택도 전세 보증 혜택을 받을 수 있었고, 이러한 운영 방식이 제도의 본래 목적을 훼손한다는 지적이 잇따랐다.

이에 따라 보증금 외에도 월세를 포함한 전월세 환산 금액을 계산해 보증 대상을 제한하기로 했다.

예컨대 보증금 2억 원, 월세 300만 원의 주택은 전월세 전환율 6%를 적용하면 전세 보증금이 8억 원으로 산정된다.

이는 수도권 기준 보증 한도인 7억 원을 초과하므로, 앞으로는 보증이 불가능해진다.

이러한 보증 제한 조치는 고액 임대차 계약을 줄이고 서민 주거 안정을 강화할 것으로 기대된다.

황제 월세와 갭투자 수요에 미칠 영향

초고가 월세 구조를 차단하려는 이번 조치는 갭투자 수요에도 영향을 미칠 가능성이 있다.

갭투자는 집주인이 실거주하지 않고 임차인을 받는 것을 전제로 이뤄지며, 전세대출은 필수적인 자금 조달 수단으로 사용된다.

하지만 이번 보증 제한으로 고액 반전세 계약이 어려워지면 일부 갭투자 수요도 줄어들 것으로 보인다.

다만, SGI서울보증 등 다른 보증기관에서도 여전히 전세대출 보증이 가능해 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석도 나온다.

특히 SGI서울보증은 전세대출 금액이 5억 원 이하라면 여전히 보증을 제공하고 있어, 고액 주택 임차인들은 이 기관을 통한 대출을 활용할 가능성이 높다.

이번 조치는 서민 주거 안정을 위한 제도 개선이라는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있지만, 일부에서는 시장 내 풍선효과와 새로운 규제 사각지대 발생 가능성을 우려하고 있다.

전문가들은 “월세와 전세의 경계가 흐려지는 가운데, 보증 제도를 강화하는 것은 부동산 시장의 건전성을 높이는 데 기여할 것”이라면서도 “다만 제도의 실효성을 높이기 위해 보완책 마련이 필요하다”고 강조했다.