40억 짜리 고급 아파트인데 “빚 폭탄 못 견뎠다”… 강남 부동산 ‘술렁’

40억 고급 아파트도 경매 속출
강남3구 아파트 경매 9년래 최대치
금리·경기침체 여파, 고가자산 흔들려

“40억짜리 아파트도 결국 못 버티네요.”

최근 고급 아파트 단지들마저 경매에 넘겨지는 사례가 속속 등장하고 있다. 서울 강남의 대표 단지들이 하나둘 빚을 감당하지 못해 경매 물건으로 나오면서 자산가들의 유동성 위기가 수면 위로 떠오르고 있다.

지난해 4분기 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 경매 진행 건수는 총 150건으로, 2015년 2분기(184건) 이후 9년 6개월 만에 가장 많은 수치를 기록했다.

대표적인 사례로, 대치동의 ‘래미안대치팰리스’ 전용 38평형이 지난 3월 16일 감정가 40억 2000만 원보다 약 1억 원 비싼 41억 1900만 원에 단독 응찰로 낙찰됐다.

해당 아파트는 2016년 집주인이 13억 원대의 대출을 받은 뒤, 만기 상환에 실패하며 법원 경매에 넘어간 사례다.

서초구 반포자이도 비슷한 흐름이다. 전용 35평 아파트는 채권액이 35억 원을 넘긴 상태에서 감정가보다 높은 36억 5100만 원에 팔렸다.

지지옥션 이주현 연구원은 “감정가 대비 낙찰가가 높은 단지들도 있지만, 선호도에 따라 다섯 번 이상 유찰되는 단지도 있다”며 “명확한 옥석 가리기가 시작된 시점”이라고 분석했다.

‘강남 불패’도 예외는 아니다

매매 시장의 열기에도 불구하고, 고가 부동산마저 경매 시장에 등장한 건 심상치 않은 신호다.

청담동 이편한세상 41평형은 감정가 23억 원에 경매를 시작했지만 무려 네 차례 유찰돼 최저 입찰가가 9억 4200만 원까지 떨어진 상태다.

강은현 경매 전문가는 “과거에는 상상도 못 했던 강남 고급 빌딩이나 초고가 주택들이 요즘은 경매 물건으로 주 단위로 올라오고 있다”고 전했다.

고금리·수익률 저하가 불러온 ‘부동산 탈락’

전문가들은 이 같은 고가 자산 경매의 배경으로 경기침체 장기화, 고금리 부담, 수익률 하락이라는 삼중고를 지목한다.

임대료는 오르는데 공실이 늘고, 수익률은 줄면서 유지비를 감당하지 못하는 자산가들이 늘어난 것이다.

최근 경매에 나온 청담동의 고가 빌라 ‘효성빌라 청담’은 토지거래허가구역도 아니지만 입찰자 부재로 반복 유찰 중이다.

시장에서는 “공매로 낙찰받으면 규제를 피할 수 있어 메리트가 있다”는 평가가 나왔지만, 권리관계 정리가 복잡하고 임대차보증금 반환 책임까지 낙찰자가 떠안는 구조 탓에 투자자들이 선뜻 나서지 못하고 있다.

이처럼 경·공매 시장이 ‘저가 물건’ 중심에서 초고가 자산까지 옮겨붙고 있다는 점에서 전문가들은 경기 하강 국면이 한층 더 깊어졌음을 의미한다고 보고 있다.