하늘 높은 줄 모르고 치솟는 서울 아파트값에 정부가 긴급 제동을 걸고 나섰다. 불붙은 부동산 시장을 진정시키기 위해 금융당국이 전례 없는 초강수 대책을 내놓은 것이다.

대출 규제의 칼날이 더욱 날카로워지면서 투기 세력은 위축되겠지만, 실수요자들의 내 집 마련 꿈도 함께 멀어질 것이라는 우려의 목소리가 커지고 있다.

한강벨트로 번지는 급등세

한국부동산원이 26일 발표한 자료에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승했다.

이는 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대치로, 문재인 정부 시절 급등기 수준마저 뛰어넘은 수치다.

가장 눈에 띄는 건 비강남권 ‘한강벨트’ 지역의 가파른 상승세다. 특히 성동구와 마포구 아파트값은 각각 0.99%, 0.98% 올라 2013년 한국부동산원이 주간 통계 공표를 시작한 이래 최대 상승폭을 기록했다. 광진구(0.59%)도 역대 최고 상승률을 보였다.

이는 정부가 지난달 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 후 나타난 뚜렷한 ‘풍선효과’로 분석된다. 규제지역을 피해 투자 수요가 인접 지역으로 급속히 이동한 것이다.

한양대 도시공학과 이창무 교수는 “7월 DSR 3단계 시행을 앞두고 대출 규제를 피하려는 수요가 몰리면서 단기 급등이 나타났다”며 “강남권보다 대출받기 용이한 지역의 아파트 거래량이 증가하고 있다”고 설명했다.

정부, 초강수 대출 규제 카드 꺼내 들어

급등하는 집값에 금융위원회는 27일 긴급 가계부채 점검 회의를 개최하고 전례 없는 대출 규제 방안을 발표했다. ‘패닉 바잉’ 양상을 보이는 시장에 쐐기를 박겠다는 의지가 담긴 조치다.

28일부터 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 최대 한도는 소득과 무관하게 6억원으로 제한된다. 이는 전례 없는 규제로, 금융위는 “고가주택 구입에 과도한 대출 활용을 막기 위한 조치”라고 설명했다.

다주택자 규제도 대폭 강화된다. 수도권과 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입 시 대출이 원천 차단된다.

1주택자가 새집을 사면서 기존 주택을 팔겠다는 조건도 2년에서 6개월로 크게 단축됐다.

주택 매수자들의 투기적 수요를 억제하기 위한 조치도 강화된다. 주택담보대출을 받은 사람은 6개월 내 해당 주택에 실제 입주해야 한다. 이는 보금자리론 같은 정책대출도 예외가 아니다.

은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 통일해 규제 우회를 차단했다. 생활안정자금 목적 주담대는 최대 1억 원으로 제한되고, 신용대출도 연소득 이내로 묶어 주택 구입에 활용되는 것을 막는다.

생애 첫 주택 구입자도 예외는 아니다. 수도권과 규제지역 내 생애 최초 주택 구입 시 LTV가 80%에서 70%로 하향 조정되고, 디딤돌·버팀목 등 정책대출 한도도 1억 원씩 줄어든다.

금융권 가계대출 총량은 기존 목표의 절반 수준으로 감축된다. 정책대출은 서민 주거 안정을 위해 25%만 줄인다. 모든 조치는 28일부터 즉시 적용되며, 금융당국은 준수 여부를 매주 점검할 예정이다.

권대영 금융위 사무처장은 필요시 LTV 추가 강화, DSR 적용 확대 등 추가 조치도 즉각 시행하겠다고 강조했다.

시장 전문가들은 단기적 진정 효과는 있겠지만, 근본적인 공급 대책 없이는 장기 안정화가 어렵다는 의견을 내놓고 있다.