집값 잡힌다 믿었는데 “희망고문일 뿐이었나”… 정부 초강수에도 ‘막막’한 서민들, 대체 왜

고강도 규제의 역설
비규제 지역으로 확산
시장 학습 효과 우려

정부가 주택 시장 안정을 위해 초강도 규제 정책을 발표했으나, 시장은 정반대의 반응을 보이며 혼란에 빠졌다.

서울 아파트 가격은 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 치솟았고, 규제를 피한 인접 지역으로는 투기성 자금이 대거 몰려들었다.

이른바 ‘두더지 잡기식’ 규제의 부작용이 재현될 수 있다는 우려가 커지는 가운데, 부동산 시장은 강한 정책 불신 속에서 극심한 불안정 상태에 빠져들고 있다.

규제 직후 서울은 폭등, 수도권은 풍선 효과

정부가 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶는 ’10·15 부동산 안정화 대책’을 내놨지만, 규제지역의 집값은 예상을 깨고 급등했다.

한국 부동산원에 따르면, 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.50% 상승하며 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록했다.

특히 성동구와 광진구 등 한강 벨트 지역은 주간 상승률이 1%를 넘어서는 폭등세를 보였다.

동시에 규제를 피한 경기도 비규제지역에서는 풍선 효과가 본격화되었다. 경기 안양 만안구, 구리시, 수원 권선구, 용인 기흥구 등은 집값이 가파르게 오르며 제도 시행 이전보다 상승 폭이 확대되었다.

안양 만안구는 4주 연속 오름세를 기록했으며, 인근 중개업소 관계자는 동안구가 규제지역으로 묶인 뒤 투자 문의가 늘었다고 밝혔다.

구리시의 한 공인중개사는 평소 한 달에 2건 정도 거래되던 것이 일주일 만에 4건 계약되었고, 문의는 대책 발표 전보다 5배 늘었다고 전했다.

‘묶으면 오른다’ 학습효과, 매도자 우위 심화

이러한 현상은 과거 정부가 21차례에 걸쳐 반복했던 지역별 규제 정책을 시장이 학습한 결과로 분석된다.

‘묶으면 묶을수록 오른다’는 심리가 확산하면서, 시장 참여자들은 규제 발표 직후 자본을 신속히 비규제지역으로 옮기는 움직임을 보인 것이다.

업계에 따르면 ‘지금 안 사면 더 오를 것 같다’는 불안감에 기존 집을 팔기도 전에 새집을 먼저 계약하는 ‘선매수 후매도’ 사례도 등장하고 있다.

안양 만안구에서는 집주인이 가격이 더 오를 것으로 보고 호가를 높이며 계약 직전에 파기되는 등 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 올리는 매도자 우위 장세가 심화되는 모습이다.

매매 수요 임대 시장 유입, 주거 불안 가중

매매 시장에서 밀려난 수요가 임대차 시장으로 몰리면서 전세 시장 불안도 가중되고 있다. 이번 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 지난해 9월 이후 1년여 만에 가장 큰 폭의 오름세를 기록했다.

정부는 풍선 효과가 확대될 경우 추가 규제 지역 지정을 검토하겠다고 밝혔으나, 비규제지역 중개사들은 ‘이러다가 (규제로) 묶이면 다들 손가락 빨게 될 것’이라며 불안감을 호소했다.

한성대 권대중 석좌교수는 규제 일변도의 정책은 시장의 적응 속도를 따라잡기 어렵다며, 중장기적인 공급 확대와 세제 조정, 금융제도 개편이 함께 이뤄져야 시장 안정이 가능하다고 제언했다.