“이대로는 못 버틴다” 말 나오자… 금융당국, 결국 손본다

7월부터 전세대출 보증비율 90%로 하향 조정
수도권 추가 인하 검토…전세대출 문턱 높아질 전망
전세시장 구조적 변화 불가피…세입자 부담 증가 우려

“이제는 무분별한 전세대출의 시대가 저물어가나 봅니다.” 한 금융권 관계자의 말처럼 대한민국의 독특한 주거 문화인 전세제도가 큰 변화를 맞이하고 있다.

금융당국이 7월부터 전세대출 보증비율을 낮추고 대출심사를 강화하기로 하면서, 전세시장 전반에 지각변동이 예상된다.

전세대출 보증비율 100%에서 90%로 하향

11일 금융권에 따르면 오는 7월부터 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)가 전세대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 낮추기로 결정했다.

이는 한국주택금융공사(HF)의 현행 보증비율과 동일한 수준이다. 더욱이 금융당국은 수도권에 한해 보증비율을 추가로 낮추는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

이러한 변화는 무분별한 전세대출 증가를 억제하기 위한 조치다. 지난해 HF와 HUG의 전세대출 보증액은 85조 5311억 원으로, 5년 전 57조 1584억 원과 비교해 28조 원 이상 급증했다.

100% 보증으로 인해 은행은 대출심사를 소홀히 하고, 임차인은 전셋값 상승에도 부담 없이 대출을 받는 악순환이 반복됐다는 지적이다.

세계에서 유례없는 한국의 전세제도

한국의 전세제도는 전 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 독특한 주거 문화다.

1876년 강화도 조약 이후 일본인 거주지가 늘어나면서 시작된 이 제도는, 대출 시스템이 미비했던 시절 ‘내 집 마련의 사다리’ 역할을 해왔다.

현재 볼리비아의 ‘안티끄레티코’ 제도가 유사하지만, 집을 담보로 돈을 빌리는 내용을 포함하며 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 세입자가 주택 소유권을 가지게 된다는 점에서 한국의 전세와는 차이가 있다.

한국의 전세는 임대보증금을 기반으로 하며, 세입자가 일정 기간 후 보증금을 반환받는 독특한 구조를 가지고 있다.

전세제도의 구조적 문제점과 앞으로의 전망

전문가들은 현행 전세제도가 갭투자 유발, 집값 상승, 깡통전세 위험 등 여러 문제점을 안고 있다고 지적한다.

특히 전세보증금의 증가는 집값 상승으로 이어져 주거비 부담을 가중시키는 악순환을 만들어내고 있다.

권대영 금융위원회 사무처장은 “금리 하락 추세에 있어 실수요자의 부담은 크지 않을 것”이라고 설명했지만, 시장에서는 전세대출 심사가 까다로워지고 대출금리도 상승할 가능성이 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.