정부가 수도권·규제지역 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 제한하는 초강도 규제를 꺼내 들었다. 오는 4월 17일 시행을 앞두고 부동산 시장 전반에 파장이 예고된다.
금융당국은 4월 1일 가계부채 점검회의에서 올해 가계대출 증가율 관리 목표를 1.5%로 제시하고, 다주택자 담보대출 만기 연장 제한 방침을 공식화했다. 지난해 관리 수준인 1.8%보다 0.3%포인트 강화된 수치다.
이번 규제로 올해 만기가 도래하는 다주택자 주택담보대출은 1만2천 건, 2조7천억 원에 달한다. 전체 만기 일시상환 기준으로는 1만7천 건, 4조1천억 원 규모다.
관행적 만기 연장 시대 끝…상환·매각 압박 본격화
그동안 다주택자의 주택담보대출은 만기가 도래할 때마다 관행적으로 연장돼 왔다. 하지만 17일부터는 수도권과 규제지역을 중심으로 만기를 맞은 다주택자는 상환이나 매각을 통해 대출을 줄여야 한다.
규제 대상은 수도권 및 경기 12개 규제지역에 소재한 아파트를 2채 이상 보유한 개인과 법인이다. 다만 발표일인 4월 1일 기준 유효한 임대차계약이 있는 주택은 계약 종료일까지 만기 연장이 허용된다. 매매계약이 체결돼 잔금·소유권 이전만 남은 물건, 준공 후 미분양 주택 등도 규제 대상에서 제외된다.
매물 출회 압박·양도세 유예 종료 맞물려 단기 충격 우려
시장에서는 만기 연장이 막힌 다주택자들이 보유 주택을 매물로 내놓으면서 공급 확대와 가격 조정 국면이 강화될 것으로 본다. 특히 다주택자 비중이 높은 수도권 아파트 단지를 중심으로 투자 수요가 빠르게 위축될 전망이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “대출 규제의 그물망이 과거보다 훨씬 촘촘해지면서 자금 조달 부담이 커질 것”이라며 “강남구·서초구를 중심으로 당분간 가격 조정 흐름이 이어질 가능성이 있다”고 분석했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 현금 유동성이 낮은 차주를 중심으로 단기 매물 출회가 늘어날 가능성이 있다”며 추가 가격 하락 가능성도 제시했다.
무주택자 갭투자 조건부 허용…수요 유입은 제한적
이번 대책에는 무주택자에 대한 예외 조항도 포함됐다. 임대차계약 종료가 4개월 미만으로 남은 다주택자 매물을 올해 안에 매수할 경우, 토지거래허가제상 실거주 의무를 계약 종료 시점까지 유예하는 ‘일시적 갭투자’가 허용된다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “구매 의사가 있는 수요자에게는 일시적 갭투자가 기회로 작용할 수 있다”며 “초고가보다는 15억 원 이하 아파트를 중심으로 일부 수요가 발생할 가능성이 있다”고 말했다. 그러나 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “현재 부동산 금융 규제가 이전과 비교하기 어려울 정도로 촘촘하고 강도가 높다”며 “선호 지역에 입주하면서 향후 자금 마련이 가능한 일부 수요층에서만 갭투자가 나타날 것”이라고 선을 그었다.
양지영 전문위원은 입주 지연 리스크도 경고했다. 그는 “퇴거자금 대출 한도가 부족한 상황과 맞물릴 경우 매수 이후에도 세입자를 내보내지 못해 입주가 지연될 수 있다”며 “갭투자 시 자금조달 계획을 보다 보수적으로 설계할 필요가 있다”고 조언했다.
