2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 3개월 앞둔 가운데, 다주택자들이 “매도냐, 증여냐”를 놓고 계산기를 두드리며 분주한 움직임을 보이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 7일 서울 아파트 매물은 6만141건으로 최근 열흘 만에 7.1% 급증했으며, 세무사 사무실과 은행 VIP 상담 부서에는 다주택자들의 방문 상담이 줄을 잇고 있다.

이재명 대통령이 지난 1월 23일 “양도세 중과 유예 연장은 전혀 고려하지 않는다”고 명확히 하면서, 문재인 정부 이후 주춤했던 다주택자의 주택 처분이 다시 본격화되는 분위기다. 5월 9일 이후에는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되며 장기보유특별공제도 전면 배제돼 최대 세율이 각각 65%, 75%에 달한다.

“8억 vs 10억” 극명한 세금 차이…선택의 기로

조정대상지역 내 2주택을 보유한 A씨가 10년 전 10억원에 매입한 주택을 20억원에 매각하는 사례를 분석한 결과, 선택에 따라 세금 부담이 최대 2억원 이상 차이가 나는 것으로 나타났다. 5월 9일 이전 양도 시 양도세는 3억2,891만원이지만, 자녀에게 단순 증여하면 증여세 6억140만원에 증여 취득세 2억4,800만원까지 더해져 총 8억4,940만원의 비용이 발생한다.

그러나 중과 유예 종료 후에는 상황이 역전된다. A씨가 5월 9일 이후 매도하면 양도세가 6억4,000만원으로 2배 가까이 증가하며, 남은 차액 13억6,000만원을 자녀에게 다시 증여할 경우 증여세 3억5,300만원이 추가돼 총비용이 9억9,300만원에 달한다. 오히려 단순 증여(8억4,940만원)보다 1억4,000만원 이상 높은 것이다. 3주택자의 경우 양도세와 증여세를 합하면 10억6,000만원으로 단순 증여보다 2억2,000만원 이상 부담이 커진다.

저가 양도·급매물 전략 급부상

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “단순 양도세와 증여세 부담 차이만으로 유불리를 따지긴 어렵고 자신이 처한 상황과 목적을 고려해야 한다”며 “집을 팔아도 어차피 양도세를 내고 남은 차익을 추후 자녀에게 증여하거나 상속해야 하는 경우가 많기 때문에 여러 측면에서 사전 증여가 낫다고 보는 경우도 적지 않을 것”이라고 분석했다.

이에 따라 시장에서는 부모-자녀 간 저가 양도 전략이 급부상하고 있다. 상속세및증여세법상 매매 신고가액이 최근 3개월 내 실거래가보다 30% 또는 3억원 낮은 금액 범위 내에서는 증여세가 부과되지 않는 점을 활용하는 것이다. 김종필 세무사는 “저가 양도는 절세효과보다는 자녀의 매수자금 부담을 줄여주고, 증여세보다 유리하게 주택을 자녀에 넘겨주기 위해 주로 이용된다”며 “다양한 방식으로 주택 수를 줄이려는 다주택자의 움직임이 빨라지고 있다”고 말했다.

강남권 호가 하락…”3~4월까지 실거래가 하락 전망”

강남구 압구정동, 서초구 반포동 등 초고가 주택 밀집 지역을 중심으로 호가가 하락하고 있다. 송파구 잠실에는 고점 대비 5,000만~1억원씩 낮춘 매물이 나오고 있지만 매수자들이 관망세를 보이며 거래가 성사되지 않고 있다. 송파구 잠실동의 한 중개사무소 대표는 “매도자는 급한데 매수자들은 유예 시한이 임박할수록 가격이 더 내려갈 것으로 보고 관망하고 있다”며 “3~4월까지는 매물이 늘면서 실거래가도 하락할 것”이라고 전망했다.

강동구 고덕동의 한 공인중개사는 “현재 임차인이 계약갱신청구권을 쓰지 않는 조건으로 3,000만~5,000만원의 이사비를 요구하는데 매도가 급한 집주인은 이 돈을 들여서라도 임차인에게 퇴거를 사정하고 있다”고 현장 상황을 전했다. 부동산 전문가들은 “이번 주 정부가 발표할 양도세 중과 보완 방안에서 임차인의 임대차 기간 유예 범위가 어떻게 결정되느냐에 따라 시장에 나오는 매물 수가 달라질 것”이라고 분석했다.