평생 모은 돈인데 “이제 어떡해요”…장밋빛 미래 꿈꾸던 5060 ‘눈물’

부산 상가 공실률 증가 임대료 하락세
“8% 수익 꿈은 이제 옛말”
은퇴자들의 노후 대비책 불안해져

“이러려고 평생 모아서 상가 샀나 싶어요.” 부산의 한 상가 건물주 김 모 씨(62)의 한숨이 무겁다.

안정적인 노후를 꿈꾸며 마련한 상가 건물은 이제 공실 걱정에 밤잠을 설치게 만드는 ‘애물단지’가 됐다.

최근 경기침체가 장기화되면서 자영업자들의 폐업이 증가하고, 그 여파로 노후 대비책으로 상가에 투자했던 5060세대의 근심이 깊어지고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 1분기 부산지역 상가 공실률이 전 분기 대비 더 높아진 것으로 27일 나타났다.

부산 상가 공실률 상승, 임대료는 하락

27일 한국부동산원의 ‘2025년 1분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 1분기 부산지역 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)의 공실률은 14.2%로 작년 말보다 0.1% 포인트 상승했다.

소규모 상가(2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하)의 공실률은 더 가파르게 상승해 8.0%를 기록했는데, 이는 작년 말보다 0.6%포인트 오른 수치다. 집합상가 역시 공실률이 8.8%로 작년 말 대비 0.3%포인트 높아졌다.

이러한 공실률 상승은 자연스럽게 임대료 하락으로 이어졌다. 중대형 상가의 임대료는 제곱미터당 3만100원으로 작년 말보다 0.1% 떨어졌고, 소규모 상가 임대료는 제곱미터당 2만6천400원으로 작년 말보다 0.2% 내려갔다.

집합상가 임대료도 제곱미터당 2만9천200원으로 작년 말보다 0.2% 하락했다.

특히 주목할 점은 오피스의 경우 공실률이 17.5%로 작년 말보다 0.6%포인트 하락한 반면, 임대료는 제곱미터당 7천100원으로 작년 말보다 0.4% 감소했다는 점이다. 이는 오피스 시장에서도 임대료 인하 압박이 여전함을 보여준다.

“노후 대비책이 위험해졌다” 중장년층 불안감 고조

상가 투자는 한때 은퇴자와 중장년층 사이에서 노후 대비의 대표적인 재테크 수단으로 각광받았다.

‘따박따박 월세’라는 말처럼 매달 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고, 상권 발전에 따른 자산 가치 상승도 기대할 수 있었기 때문이다.

특히 과거 저금리 환경에서는 대출이자 부담이 크지 않아 레버리지를 활용한 투자가 상대적으로 쉬웠다.

그러나 최근에는 상가 투자가 더 이상 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니라는 평가가 확산되고 있다.

과거 8~10%에 달하던 수익률은 최근 3%대로 급격히 떨어졌고, 대출이자(4% 내외)가 이를 상회해 실질 수익이 마이너스가 되는 사례가 늘고 있다.

부산의 한 부동산 중개업소 대표는 “과거엔 소형 상가라도 임대료가 꾸준했는데, 지금은 세입자 구하기가 하늘의 별 따기”라며 “노후를 위해 상가에 전 재산을 투자했다가 공실 장기화로 대출금 갚기도 힘든 60대가 늘고 있다”고 전했다.

소비 패턴 변화와 구조적 문제가 상가 투자 위협

상가 투자의 매력이 감소한 데는 여러 구조적 요인이 작용하고 있다. 우선 온라인 쇼핑과 배달 서비스의 확산, 대형마트와 복합쇼핑몰의 등장 등으로 오프라인 상가의 경쟁력이 크게 약화됐다.

여기에 신규 상권이 형성되면 기존 상가의 임차 수요는 더욱 떨어지는 현상이 발생한다.

경기 침체와 인구 구조 변화 역시 상가 투자 환경을 악화시키는 요인이다. 장기 경기 침체로 소비 여력이 감소했고, 저출산과 고령화로 인해 상가 임차 수요도 점차 줄어들고 있다.

전국적으로 상가 공급이 급증한 것도 문제다. 이로 인해 매매가 쉽지 않고, 특히 비핵심 상권이나 2층 이상 상가는 장기간 보유해도 가격이 오르지 않는 경우가 많다.

부동산 전문가 이모씨는 “요즘은 상가 투자가 노후 대비로 ‘안전한 투자’라는 인식이 더 이상 유효하지 않다”면서 “오히려 무리한 대출로 상가를 매입했다가 임차인을 구하지 못하면 노후가 더 불안해질 수 있다”고 조언했다.

부산 해운대의 한 은퇴자는 “10년 전만 해도 상가는 안전하다고 했는데, 지금은 세입자가 계약 연장을 안 하겠다고 하면 몇 개월씩 공실로 비워두는 일이 다반사”라며 “월세가 나온다 해도 관리비, 세금 등을 빼면 남는 게 거의 없어 후회가 크다”고 토로했다.

전문가들은 현재 상가 투자를 고려한다면 입지, 상권, 임차인 신뢰도 등 다각적인 분석이 필요하며, 특히 분양상가보다는 이미 시장에서 검증된 기존 상가, 입지 경쟁력이 확실한 곳을 중심으로 신중하게 접근해야 한다고 조언한다.

5060세대의 노후 대비책으로 각광받던 상가 투자의 장밋빛 전망이 ‘공실의 그림자’로 뒤덮이면서, 중장년층의 노후 불안은 더욱 깊어지고 있다.