“신축 아파트를 왜 짓습니까”…서울에서 벌어지는 뜻밖의 상황

“재건축할수록 손해”…
서울 집값 올라도 새 아파트는 없다

“서울에 아파트가 그렇게 많다더니, 정작 새집은 찾기 어렵다.”

서울 아파트값이 다시 오르기 시작했다. 그런데도 정작 새로 지어지는 아파트는 줄어들고 있다. 이유는 간단했다. 아파트를 새로 짓는 주된 방식인 ‘재건축’이 더는 돈이 되지 않기 때문이다.

서울 새 아파트, 이제는 사라졌다

서울의 주택 공급이 눈에 띄게 줄어들었다. 올해 1월부터 4월까지 서울에서 착공한 아파트는 8357가구에 그쳤다. 지난해보다 21% 넘게 줄어든 수치였다.

문제는 이 감소세가 올해만의 현상이 아니라는 점이다. 최근 3년간 연속으로 새 아파트 착공은 줄고 있으며, 내년 입주 예정 물량은 올해보다 40% 가까이 감소한 2만 8000가구로 전망됐다. 2026년에는 8000가구 수준까지 내려갈 가능성도 제기됐다.

현재 서울 아파트 공급의 80% 이상이 정비사업에 의존하고 있었다. 하지만 정비사업 역시 최근 들어 제자리걸음을 하고 있다.

시공사를 구하지 못해 입찰이 무산된 곳도 있었고, 공사비 상승과 경기 악화로 건설사들이 사업 참여에 소극적인 태도를 보이고 있었다.

이 모든 상황의 중심에는 ‘재건축초과이익환수제’가 있었다. 이 제도는 조합원이 재건축으로 얻은 시세 차익이 8000만 원을 넘을 경우 초과분의 최대 50%를 국가가 부담금으로 가져가도록 한 제도였다.

실제로 강남권 일부 단지에서는 조합원 1인당 부담금이 3억 9000만 원에 달할 것으로 예상됐다. 이 같은 부담이 현실화되자 조합들은 사업을 미루거나 포기하는 쪽으로 방향을 틀고 있었다.

서울의 한 재건축 조합장은 “이 부담금은 대출 없이는 도저히 감당이 안 된다”고 밝혔다. 전국 70여 개 조합이 재초환 제도 중단을 요구했고, 관련 청원에는 5만 명 이상이 동참했다.

제도에 대한 불만은 단순히 금액 때문만이 아니었다. 정상적인 집값 상승도 투기로 간주되는 구조가 문제였고, 산정 기준이 불명확하다는 점도 혼란을 키우고 있었다.

“집을 짓기 힘든 구조”…남은 건 불안뿐

전문가들 사이에서는 ‘제도의 개편’이 아닌 ‘폐지’가 답이라는 목소리가 많았다. 재건축을 가로막는 여러 규제 중에서도 이 제도만큼 현장을 얼어붙게 만드는 규제는 없다는 평가도 나왔다.

이처럼 제도 개편 여부가 불투명한 상황이 이어지면서, 서울의 주택 공급 환경은 점차 위축되고 있다.

공사비 상승과 건설사의 참여 감소, 조합의 사업 보류 등으로 정비사업 추진이 지연되고 있으며, 이에 따른 공급 차질 우려도 커지고 있다.

공급 여건이 개선되지 않을 경우, 중장기적으로 주택 시장의 불안정성이 확대될 가능성도 제기되고 있다.