산다는 사람 없다더니 “예상 밖 상황 벌어졌다”… 심상치 않은 서울 부동산

거래량 급감해도 신고가 행진
강남 압구정 64% 신고가 거래
서울 내 양극화, 격차 더욱 확대

“우리 집은 문의도 없는데 저기선 어떻게 105억에 팔렸대?” 토지거래허가구역 확대로 서울 부동산 시장이 얼어붙은 듯했지만, 실상은 달랐다.

아파트 거래량은 급감했지만 가격은 여전히 상승 중이다. 특히 강남 일부 지역은 신고가 행진을 계속하며 서울 내 양극화를 더욱 심화시키고 있다.

거래량 96% 급감에도 신고가 행진

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토지거래허가구역이 확대 지정된 지난달 24일부터 이달 2일까지 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구의 아파트 매매는 모두 158건으로 집계됐다.

이는 토허제 확대 지정 이전 같은 기간(2월 11일~3월 23일) 거래량(3,846건)과 비교하면 96%나 급감한 수치다.

그러나 거래량 감소와 달리, 전체 거래 중 60건(38%)이 신고가를 기록했다는 점이 주목할 만하다. 특히 압구정 아파트는 22건의 거래 중 14건(64%)이 신고가를 경신했다.

지난달 23일에는 압구정 현대2차 한강변 동의 전용면적 198.4㎡가 105억 원에 거래돼 최고가를 기록했으며, 이는 토허제 확대 전 같은 동, 같은 평형이 90억~94억 원에 거래된 것과 비교하면 단기간에 10억 원 이상 상승한 셈이다.

이러한 현상은 대치동과 개포동에서도 뚜렷하게 나타났다. 대치동에서는 17건의 거래 중 7건이 신고가를 기록했으며, 개포동에서 이뤄진 4건의 거래는 모두 신고가였다.

송파구 역시 잠실주공5단지 82.6㎡가 40억 7천500만 원에 거래돼 처음으로 40억 원을 돌파하는 기록을 세웠다.

오락가락 정책이 불러온 부동산 혼란

이처럼 거래량은 급감했지만 가격은 상승하는 모순적 상황의 배경에는 정부와 서울시의 일관성 없는 정책이 자리 잡고 있다.

서울시는 지난 2월 ‘시민 재산권 보호’를 명분으로 일부 토지거래허가구역 해제를 추진했다.

그러나 해제 발표 직후 일부 단지를 중심으로 호가 상승 및 거래 활성화가 나타나자, 결국 3월 19일 기존보다 대상 지역을 더 확대해 재지정하는 조치를 단행했다.

이러한 정책 변화의 영향은 즉각적으로 나타났다. 대한건설정책연구원에 따르면 토지거래허가구역 해제가 시행된 올해 2월, 동남권은 서울 5대 권역 중 유일하게 전월 대비 0.9%의 상승률을 기록했다.

이는 전국적으로 수요가 위축되는 가운데서도 서울, 특히 고가 주택 밀집 지역에서는 여전히 매수세가 유지되고 있음을 보여주는 증거다.

이에 대해 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “시간이 지나도 확실하다는 보장이 있는 입지의 아파트에만 매수세가 몰리고 있다”며 “매도 희망자 사이에선 가격 상승 기대감이 여전해 호가를 낮추지 않는 분위기”라고 분석했다.

서울 내에서도 심화되는 양극화

이러한 부동산 시장의 불균형은 서울 내 지역 간 양극화를 더욱 심화시키고 있다.

한국부동산원의 전국주택가격 동향 조사에 따르면 올해 1분기 서울 송파구 아파트값은 4.28% 올라 전국 시군구 아파트 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

이어서 강남구와 서초구의 아파트 가격도 3.52% 상승하며 송파구에 이어 전국에서 두 번째로 높은 상승률을 보였다. 반면 노원(-0.23%), 도봉(-0.17%), 강북구(-0.11%) 등 강북권은 하락세를 기록했다.

이처럼 수도권-비수도권 양극화를 넘어 서울 내에서도 가격 급등 지역과 상대적 안정 지역 간의 격차가 점점 더 벌어지고 있는 실정이다.

이런 상황에 대해 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “정책의 일관성 부족이 시장 혼란과 양극화를 부추겼다”며 “정책 발표 전, 시장에 미칠 영향을 면밀히 검토했어야 했다”고 지적했다.

여기에 더해 “금융당국의 대출 규제 강화 기조가 지속되고 있어 추가적인 수요 유입은 제한적일 것”이라고 밝히며 “토허제 해제 및 재지정 이후 주택시장의 급등은 단기적인 영향에 그칠 것”이라고 분석했다.

결국 정책 혼선으로 인한 단기적 급등세는 점차 안정화될 가능성이 높지만, 서울 내 지역 간 양극화는 당분간 지속될 전망이다.