평생 번 돈인데 “돌려받을 방법이 없다고?”… 기막힌 현실에 서민들 ‘발 동동’

외국인 임대인 채무 160억 원 대위변제
중국인 임대인이 가장 많아
본국 귀국 후 추적 어려워…제도적 한계

국경을 넘어 사라진 전세금을 되찾기 위한 임차인들의 고통이 깊어지고 있다.

계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 주택도시보증공사의 도움을 받지만, 본국으로 돌아간 외국인 임대인들은 자취를 감춰버려 실질적인 회수는 요원한 상황이다.

한국 법의 손길이 닿지 않는 국제적 사각지대에서 서류만 공허하게 날아다니는 사이, 세입자들의 주거 안정성은 위협받고 있다.

증발한 전세금, 외국인 임대인 추적 어려워

23일 국회 자료에 의하면 2022년부터 올 9월까지 외국인 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않은 보증사고는 총 103건에 달했다.

금액으로는 243억 원으로, 이 중 주택도시보증공사가 대위변제한 사례는 67건, 160억 원에 이른다. 하지만 HUG가 올 9월까지 외국인 임대인들로부터 회수한 채권은 단 3억 3천만 원(2%)에 그쳤다.

특히 채무를 상환하지 않은 43명 중 22명은 서류 송달에도 수취인 불명으로 연락이 되지 않는 상태다.

국적별로는 중국이 27명으로 가장 많았으며, 이들로부터 회수하지 못한 채권은 약 84억 5천만 원에 달했다. 미국(8명, 53억 1천만 원), 캐나다(2명, 7억 6천만 원), 일본(2명, 4억 6천만 원) 등이 뒤를 이었다.

HUG 관계자는 “이달 초 모든 채무자에게 연락을 시도했으나 극소수만 응답했고, 그들조차 재정적 어려움으로 상환이 불가능하다는 입장을 표명했다”고 전했다.

정부와 HUG, 외국인 부동산 규제 강화 나서

심각해지는 문제에 대응해 HUG는 올해 2월부터 외국인 임대인의 전세보증 사고 관리를 강화했다.

일반 임대인과 달리 외국인 임대인이 전세보증 사고를 내면 상환 유예 기간 없이 바로 강제 경매에 들어가는 ‘원스트라이크 아웃제’를 도입한 것이다.

일반 임대인의 경우 전세보증 사고 발생 시 최대 6개월의 채무 상환 유예 기간을 부여하지만, 외국인에게는 이러한 혜택을 주지 않기로 했다.

HUG는 “외국인 임대인들이 본국으로 귀국할 경우 법적 절차 진행이 매우 어려워져 즉각적인 조치가 필수적”이라고 설명했다.

더불어 정부는 지난 8월부터 내년 8월 25일까지 1년간 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 해당 지역에서는 실거주하지 않는 외국인의 주택 매입이 제한된다.

허가 대상은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등이 포함되며, 오피스텔은 일반 업무시설로 분류돼 제외됐다. 주택거래를 허가받은 외국인은 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주해야 한다.

제도적 한계와 향후 과제

그러나 이러한 대책에도 불구하고 근본적인 한계는 여전히 존재한다. 김희정 의원은 “외국인 임대인의 신원 정보를 투명하게 관리하고 보증금의 일정 부분을 금융기관에 의무적으로 예치하도록 하는 방안을 고려해야 한다”고 제안했다.

또한 “보증사고 발생 후 변제 의무를 이행하지 않는 외국인에 대해서는 출국 제한 조치를 도입하는 등 강력한 제도 개선이 필요하다”고 강조했다.

외국인 임대인의 전세보증 사고는 2021년 3건(5억 원)에서 2023년 23건(53억 원)으로 급증했다. 이는 관련 제도 개선이 시급함을 보여주는 지표다.

부동산 전문가들은 “외국인의 국내 부동산 투자 자체를 막기보다는, 문제 발생 시 효과적인 채권 회수 방안과 사전 예방 시스템 구축이 더 중요하다”고 조언하고 있다.