세상이 바뀌더니 “돈방석 앉겠네”…시민들 ‘활짝’ 웃는 이유가

개발 이익 소수 아닌 다수에게
3기 신도시·용산국제업무지구
소액으로도 투자 길 열려

“부동산 대박은 자본력 있는 사람들만의 이야기였는데, 이제 우리도 한몫 수 있겠네요.”

그동안 부동산 개발 투자의 문턱이 높아 일반 시민들은 구경만 해야 했던 현실이 바뀌고 있다.

개발사업 활성화 위한 정부-지자체 협의 본격화

국토교통부는 19일 한국리츠협회에서 리츠 방식 개발사업 활성화를 위한 정부-지방자치단체 협의회를 개최했다.

이번 협의회는 지난달 개정된 ‘부동산투자회사법’에 따라 프로젝트리츠와 지역상생리츠 도입의 법적 근거가 마련된 이후 첫 공식 논의의 장이다.

협의회에서는 4개 지자체와 12개 지방공사, 한국토지주택공사(LH)가 참석해 도심 내 개발사업 현황을 공유하고 리츠와 연계 방안을 모색했다.

프로젝트리츠는 리츠가 부동산 투자뿐 아니라 개발·임대사업까지 할 수 있도록 한 제도이며, 지역상생리츠는 지역 주민에게 리츠 투자 기회를 우선적으로 제공하는 특징이 있다.

지역별 특화된 리츠 개발 계획 속속 발표

이러한 제도적 기반 위에서 각 지역별로 다양한 리츠 개발 계획이 구체화되고 있다.

서울시는 용산국제업무지구에 지역상생리츠 도입을 우선 추진하기로 했으며, 직접 개발하거나 매각을 검토 중인 공공부지도 지역상생리츠 적용 대상에 포함시켰다.

경기도는 한 걸음 더 나아가 경기주택도시공사(GH)와 함께 ‘경기기회리츠’를 도입해 3기 신도시 내 주요 택지를 다양한 특성의 리츠로 개발할 계획이다.

헬스케어리츠, 공공인프라리츠, 테크리츠 등을 통해 시니어주택, 생활 사회간접자본(SOC), 데이터센터, 태양광발전시설 등 다양한 시설을 건설하고, 이 리츠 주식을 경기도민에게 우선 공모하여 지역 주민의 참여 기회를 확대한다.

인천 역시 이러한 흐름에 동참해 제물포역 인근 9만㎡ 규모 도심 공공주택 복합부지를 프로젝트리츠로 개발, 2031년까지 주택 3,497가구를 공급할 예정이다.

투자 문화 패러다임의 전환, 소수에서 다수로

이번 제도 변화의 핵심은 그동안 소수에게 집중되었던 부동산 개발 이익을 다수의 시민에게 분배하는 구조로의 전환이다.

기존에는 대형 건설사, 부동산 개발사, 금융기관, 사모펀드 등 고액 자본을 가진 기관 투자자들이 개발 사업의 주요 이익을 가져갔다.

개발 초기 단계에서는 주로 프로젝트파이낸싱(PF) 구조를 통해 은행 등 금융기관이 대출을 제공하고, 개발사가 자기자본과 대출자금으로 사업을 진행했다.

이런 시스템에서 일반 시민들은 개발 단계의 이익에 직접 참여할 기회가 없었고, 상장 리츠를 통해 완공 후 임대수익 배당만 받을 수 있었을 뿐이다.

하지만 이제 프로젝트리츠와 지역상생리츠 도입으로 일반 시민들도 소액으로 부동산 개발 단계부터 투자할 수 있게 되었다. 이를 통해 부동산 개발 이익이 보다 넓은 계층에게 분배될 것으로 기대된다.

국토교통부 김규철 주택토지실장은 “정부와 지방자치단체 간 협업을 통해 리츠 방식 지역개발을 활성화하겠다”며 “실물 부동산에 쏠리는 투기 수요를 분산하고, 사업 이익이 소수가 아닌 다수 국민에게 돌아갈 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

국토부는 더 나아가 프로젝트리츠, 지역상생리츠로 개발하는 사업에 공공기여·용적률 규제 완화 등 도시규제 특례를 제공하는 방안도 검토 중이어서 앞으로 더 많은 개발 사업이 리츠 방식으로 진행될 전망이다.