한국 부동산 시장에 대변화가 일고 있다. 수십 년간 강남 아파트를 노후 대비책으로 여겨온 5060세대들이 줄지어 매물을 내놓고 있다.

이전에는 상상하기 어려웠던 현상이 이제 하나의 뚜렷한 흐름으로 자리 잡았다.

강남을 떠나는 은퇴 세대들의 결정 뒤에는 세금 부담과 자산 운용의 새로운 패러다임이 작용하고 있다.

집값 급등했지만 늘어난 부담

13일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~6월 서울에서 집을 판 매도인 중 50대 이상이 차지하는 비율은 60.3%에 달했다.

특히 강남구는 이 비율이 70.4%로 서울 평균을 훨씬 웃돌았다. 서초구(66.9%)와 송파구(62.4%)도 높은 수준을 기록했다.

강남 3구의 50대 이상 매도자는 1만 243명으로, 지난해 같은 기간보다 69.5% 급증했다. 20년 넘게 보유한 주택을 처분한 사례도 크게 늘었다.

올 상반기 서울에서 20년 이상 보유한 집합건물을 매도한 사람은 4726명으로 전년 대비 85.0% 증가했으며, 이 중 29.3%가 강남 3구에 집중됐다.

위험해진 ‘똘똘한 한 채’ 전략

장기 보유 주택을 매도하는 5060 세대가 급증하는 가장 큰 이유는 보유세 부담과 노후자금 마련이다.

김효선 농협은행 수석부동산전문위원은 “일정한 소득이 없는 은퇴 세대에게 매년 수천만 원의 보유세는 큰 부담이 된다”고 설명했다.

이러한 세금 부담 외에도 ‘똘똘한 한 채’가 안전한 노후 대비책이 될 수 없는 구조적 변화가 진행 중이다.

인구 감소와 고령화로 주택 수요가 줄어 자산가치 하락 위험이 커졌으며, 재개발·재건축 지연 및 노후화 문제도 집을 오래 보유해도 가치가 보장되지 않는 원인으로 작용하고 있다.

이런 상황에서 기대수명은 100세에 가까워지고 있어 40~50년을 ‘아파트 한 채’만으로 버티기 어려운 상황이 되었다.

이러한 현실적 어려움으로 인해 노후 자금 마련 방식에도 큰 변화가 감지되고 있다.

부동산 비중을 줄이고 금융 자산을 늘리는 포트폴리오 다변화가 두드러지는 가운데, 은퇴자들은 국민연금, 퇴직연금과 함께 주택 매각 자금으로 개인연금에 가입하는 등 3층 연금 체계를 활용하는 경향을 보이고 있다.

안정적인 현금 흐름 확보를 위해 장기 배당주 ETF나 물가연동 국채 같은 금융상품에 대한 관심도 함께 높아지고 있다.

큰 평수에서 작은 평수로 이동하며 차액을 수익형 부동산이나 안정적 금융상품에 투자하는 ‘다운사이징’ 전략을 택하는 은퇴자들도 늘고 있다.

이는 고정 자산 중심에서 유동성과 안정적 현금 흐름 확보로 노후 준비의 패러다임이 전환되고 있음을 보여준다.

특히 2차 베이비부머(1964~1974년생)가 은퇴 행렬에 합류하면서 이러한 트렌드는 더욱 가속화될 전망이다.

이제 ‘집 한 채’를 통한 노후 대비는 과거의 공식이 되어가고 있다. 부동산 중심에서 분산 투자로, 자산의 동결에서 유동화로 바뀌는 한국 자산 시장의 큰 변화가 시작되고 있다.