“집값 상승기에 고가 아파트는 한 달 만에 4억~5억씩 오르는데, 높은 이자를 부담하고도 남는 장사입니다.”

불안한 부동산 시장에서 내 집 마련을 꿈꾸는 이들을 노린 편법 거래가 음지에서 확산되고 있다.

규제의 벽을 넘기 위한 꼼수는 날로 교묘해지는 반면, 이를 막아야 할 안전장치는 허술하기만 하다.

대출 상담사들과 일부 금융기관의 허술한 제도 운용으로 주택 대출 관리에 구멍이 뚫렸다는 지적이 나오고 있다.

규제의 사각지대 파고드는 ‘꼼수 대출’

최근 서울 아파트값 급등 속에 강남 등 인기 지역을 중심으로 주택 구입을 위한 편법 대출이 기승을 부리고 있다.

현재 일반 근로소득자나 자영업자는 강남 3구와 용산구 등 규제지역에서 집을 살 때 집값의 50% 이상 대출받기가 어렵다.

투기과열지구·조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자는 50%, 유주택자는 30%로 제한되기 때문이다.

여기에 개인 소득에 따라 대출액이 달라지는 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용받으면 대출 가능액은 더 줄어든다.

‘사업자 대출’로 규제 우회하기

이런 상황에서 대출기관을 알선해 주는 상담사들은 자금이 부족한 수요자들에게 소유권 이전 등기를 3개월 뒤에 받는 ‘개인사업자 대출’을 제시한다.

강남 일대 중개업소에 따르면 이들은 중개업소나 아파트 단지 내에 “LTV 80%까지 받을 수 있다”는 전단을 돌리며 영업한다.

한 대출 상담사는 “사업자 대출은 DTI나 DSR처럼 소득을 중요하게 보지 않고 사업자의 신용이나 담보물의 시세를 보고 대출해 주기 때문에 소득이 적어도 평균 LTV 80%까지 가능하다”고 설명했다.

문제는 이 대출의 용도가 ‘기업 운전자금’이어서 원칙적으로 주택 매수 잔금으로 사용할 수 없다는 점이다.

이를 피하기 위해 대출 상담사들은 허위 사업자등록증과 가짜 거래 영수증까지 제공하는 것으로 알려졌다.

조사를 피하기 위한 방법도 치밀하다. 대출 상담사들은 잔금 납부와 소유권 이전을 끝내고 최소 3개월 후에 사업자 대출을 받도록 한다. 그 전에 필요한 잔금은 대부업체를 연결해 준다.

서울 서초구의 한 중개사무소 대표는 “대부업체 이자가 연 12~15%로 높지만, 집값이 빠르게 오르는 상황에서 매수자들은 이런 부담을 감수한다”고 전했다.

전문가들은 이러한 편법 대출이 규제망을 피해 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출받는 것)’ 매수를 조장한다고 경고한다.

이는 부동산 시장에 거품을 형성할 뿐 아니라, 향후 집값 하락 시 매수자의 재정적 부담을 가중시키고 금융 시스템 전반에 부실 대출 리스크를 확산시킬 수 있다.

이에 국토교통부는 지난달 서울 강남 일대 주택 이상 거래에 대한 합동 단속을 벌여 108건의 위법 의심 행위를 적발했다. 그러나 소유권 이전 등기 후 3개월 뒤에 이뤄지는 대출은 조사 대상에서 제외되는 한계가 있다.

한 부동산 전문가는 “대출 규제가 강화되면서 이를 피하려는 편법은 더욱 치밀해지고 있지만, 금융기관의 단속은 허술하게 이뤄지며 제도의 사각지대가 넓어지고 있다”고 우려했다.