서울 부동산 시장의 바로미터인 강남권 아파트 가격 상승세가 급격히 둔화되고 있다. 이재명 정부의 다주택자 규제 강화 신호가 본격화되면서 강남구 아파트 상승률이 0%대 초반까지 떨어지며 보합권에 근접했다. 시장에서는 5월 9일로 예정된 양도세 중과세 부활을 앞두고 단기 조정 국면에 진입했다는 분석이 나온다.
20일 한국부동산원에 따르면 2월 2주 기준 강남구 아파트 매매가격은 0.02% 상승에 그쳤다. 이는 현 정부 출범 직후 0.51%에서 0.75%, 0.84%까지 확대됐던 상승률과 비교하면 상승 탄력이 급격히 약화된 수치다. 강남구는 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮은 상승률을 기록했으며, 서초구(0.13%)와 송파구(0.09%)도 1월 대비 상승폭이 절반 이하로 줄어들었다.
정부 규제 연타에 투자 심리 급냉각
강남권 가격 둔화는 정부의 연속적인 부동산 대책이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 6월 27일 가계부채 관리방안, 9월 7일 주택공급 확대방안, 10월 15일 주택시장 안정화 대책 등이 연이어 발표되면서 금융·공급·세제 측면에서 다각적인 압박이 이어졌다.
특히 이재명 대통령이 2월 6일 경남 창원에서 열린 타운홀 미팅에서 “다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 종료하겠다”고 공식화하고 “다주택 보유에 주어진 특혜를 철저히 회수하겠다”고 밝힌 것이 결정타로 작용했다.
부동산 전문가들은 이 같은 정책 신호가 다주택자들의 기대 심리를 약화시켰다고 분석한다. 5월 9일 이후에는 양도세 중과세율이 부활해 실질 세율이 최대 82.5%까지 치솟을 수 있어, 다주택자들이 “이제는 더 버티기 어렵다”는 인식을 갖게 됐다는 것이다. 여기에 임대사업자 대출 규제 강화와 보유세 인상 가능성까지 겹치면서 다주택자는 매수보다 포트폴리오 정리에, 실수요자는 금리와 대출 규제에 막혀 거래가 눈에 띄게 위축되고 있다.
5월 9일 이후가 진짜 분수령
다만 시장 관계자들은 현재의 가격 둔화를 본격적인 하락 전환으로 단정하기는 이르다고 조언한다. 실제 매물 증가 규모나 거래 절벽 수준은 5월 이후 통계로 확인될 사안이며, 현 단계에서는 심리 변화가 선행하고 있다는 평가다. 강남권의 학군·일자리·교통 인프라 등 구조적 수요와 대체 투자처 부재, 향후 금리 인하 기대 등이 여전히 변수로 남아 있기 때문이다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중과 유예 종료 이전에는 절세 목적 매물이 일부 나올 수 있지만, 종료 이후에는 매물 잠김과 수급 불균형이 동시에 나타날 가능성도 있다”며 “하반기 시장 흐름은 세제·금리·공급 여건의 조합에 달려 있다”고 말했다.
5월 9일 중과세 부활 이후 실제 매물 출회 규모, 보유세 개편 방향, 금리 경로, 신규 입주 물량 등이 어떻게 맞물리느냐에 따라 조정이 단기에 그칠지, 추가 약세로 이어질지가 결정될 전망이다.
