서울 아파트에 무슨 일이…강남권 중심으로 매물 확 줄어든 이유

강남 집주인들은 ‘버티기’ 돌입,
서울 아파트 시장 ‘거래절벽’ 심화

부동산 시장이 또다시 요동치고 있다. 정부의 강력한 규제 시그널에도 불구하고, 특히 서울 강남권을 중심으로 매물이 잠기는 현상이 심화되면서 거래절벽이 현실화하는 모습이다.

최근 발표된 자료에 따르면, 서울 아파트 매매수급지수는 10월 넷째 주 103.2로, 9주 만에 하락세로 돌아섰다.

매매수급지수가 100을 넘으면 여전히 ‘살 사람’이 ‘팔 사람’보다 많다는 뜻이지만, 그 격차가 줄어들고 있다는 신호다.

강남권, ‘똘똘한 한 채’ 선호에 매물 실종

이러한 현상은 특히 강남권에서 두드러진다. 강남구의 한 공인중개사는 “최근 자산가들이 집을 팔지 않으려 해 매물 자체가 거의 없다”라고 현장 분위기를 전했다.

이는 정부의 다주택자 규제 강화가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추긴 결과로 풀이된다.

여러 채를 보유하기보다 입지가 좋은 핵심 지역의 한 채를 보유하려는 심리가 강해지면서, 강남권 매물은 더욱 희귀해졌다.

내년도 공시가격 인상으로 보유세 부담이 커질 것이라는 전망에도, 강남 집주인들은 쉽게 움직이지 않고 있다.

한 전문가는 “이미 과거 정부의 규제 강화에도 불구하고 자산 가치 상승을 경험한 학습 효과가 있다”며 “세금 부담보다 향후 시세 상승에 대한 기대감이 더 크다”고 분석했다.

실제로 서초구 반포자이 전용 84㎡의 경우, 내년 보유세가 올해 1275만 원에서 1790만 원으로 약 40% 오를 것으로 예상된다.

이러한 ‘버티기’ 심리를 부채질하는 또 다른 요인은 신규 공급 부족이다. 부동산 정보업체 ‘아실’에 따르면, 내년 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저 수준인 4600가구에 불과할 것으로 예상된다.

공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속되면 가격 상승 압력은 계속될 수밖에 없다.

정부 규제와 시장의 줄다리기

정부는 10.15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다.

이에 따라 무주택자와 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 크게 낮아졌고, 15억 원 초과 주택에 대한 대출 규제도 강화됐다. 이는 특히 대출 의존도가 높은 강북권의 매수 심리를 위축시키는 효과를 가져왔다.

하지만 강남권은 대출 규제의 영향이 상대적으로 적었다. 고가 주택 시장은 현금 부유층이 주도하는 경향이 강하기 때문이다.

전문가들은 현재의 거래 절벽이 시장 안정화로 이어질지, 아니면 또 다른 가격 급등의 전조일지 의견이 분분하다.

분명한 것은 정부의 규제 강화와 시장 참여자들의 기대 심리 간의 팽팽한 줄다리기가 당분간 계속될 것이라는 점이다.