전세 시장 ‘주춤’거리자 “지금이 기회” 美 큰손들 달려든다… 왜?

전세 사라지고 월세 대세로…
국내 임대시장에 글로벌 큰손도 참전

“요새는 전세 관련해서 사고가 워낙 많이 발생하니까, 이런 대안이 생기는 것 같아”, “대형 부동산 기업이 집주인이라면 마음은 놓이겠지만… 정말 괜찮을까?”

전세 시장에 대한 불안감이 점점 높아지는 가운데, 국내 임대주택 시장에는 새로운 ‘큰손’이 나타났다.

미국 하인스와 모건스탠리, 영국 ICG, 미국 사모펀드 KKR 등 대형 부동산 기업들이 서울을 중심으로 임대주택 사업에 속속 진출 중이다.

하인스는 서울 핵심 지역 건물을 매입해 임대주택으로 전환할 예정이며, 모건스탠리는 강동구와 성북구의 오피스텔을 리모델링해 월세 주택으로 공급하고 있다.

ICG와 KKR은 호텔 및 오피스텔을 임대주택으로 바꿔 수익 구조를 재편하며, 안정적인 월세 수익을 추구하고 있다.

전세의 쇠퇴와 월세의 부상, 외국계 자본의 진출

최근 몇 년간 전세 시장은 대규모 사기 사건, 전세 대출 규제, 1·2인 가구 증가로 신뢰를 잃었다.

전세는 한때 내 집 마련의 디딤돌로 여겨졌으나, 현재는 대출 없이는 감당하기 어려운 구조로 변질되었다.

통계청에 따르면 국내 1·2인 가구 비율은 2022년 62.7%에서 2032년 71%로 증가할 전망이다.

이 같은 변화 속에서 월세 선호 현상이 두드러지고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 월세 지수는 117.9로 역대 최고치를 기록했으며, 다세대 주택의 월세 거래 비중도 50%를 넘어섰다.

안정성과 편리함을 중시하는 세입자들이 늘어나며 월세 중심의 임대시장은 성장 가능성이 더욱 커지고 있다.

정부는 전세의 빈자리를 채우기 위해 기업형 장기 임대주택 제도를 도입하고 있다.

이 모델은 기업이 주택을 소유하고 장기 임대를 운영하는 방식으로, 미국에서 성공한 ‘빌드 투 렌트(BTR)’ 방식을 참고했다.

정부는 2035년까지 10만 가구 이상의 기업형 임대주택을 공급할 계획이며, 이를 위해 세제 혜택과 규제 완화를 병행할 예정이다.

그러나 기업형 임대 모델에는 해결해야 할 과제도 많다. 임대료 상승 우려는 여전히 문제로 남아 있으며, 세입자의 부담을 가중시킬 가능성도 제기된다.

과거 뉴스테이 사업 당시 고가 임대료로 논란이 일었던 사례가 이를 뒷받침한다.

정부 지원이 필요한 사업이지만, 과도한 혜택은 특혜 논란을 불러일으킬 수 있어 신중한 정책 설계가 요구된다.

글로벌 자본과 정부 정책의 협력 속에서 국내 임대시장이 재편되고 있다. 안정성과 공정성을 겸비한 지속 가능한 주거 모델이 정착될 수 있을지 주목된다.