“서울이라 다 팔릴 줄 알았죠?”… 몇 달째 불 꺼진 ‘이곳’, 대체 무슨 일이

서울 아파트값은 오르는데
우리 집은 왜 안 팔릴까
팔리지 않는 집, 그 속사정은

“요즘 아파트값 다시 오른다는데, 우리 집은 왜 안 나갈까요.”

서울 강동구의 소형 아파트 단지에 입주 예정인 A 씨는 한숨부터 내쉬었다. 집은 다 지어졌고 입주도 시작됐지만, 몇 달째 매수자는 없다.

서울 전역에서 집값이 오르고 있다는 뉴스가 무색할 만큼, 다 지은 집이 그대로 비어 있는 곳이 늘고 있다.

부동산 시장에선 이런 상황을 ‘악성 미분양’이라 부른다. 최근 들어 이 악성 미분양이 서울에서도 빠르게 쌓이고 있다.

작고 비싸면 외면…“1인 가구도 대단지 선호”

2025년 4월 기준 서울의 민간 미분양 주택은 943건인데 이 중 646건, 무려 69%가 준공을 마친 상태에서도 팔리지 않고 남아 있다.

특히 전체 악성 미분양의 93%는 전용면적 60㎡ 이하, 즉 ‘소형 주택’에 집중돼 있다.

이런 주택들이 외면받는 이유는 단순하다. “좁은 데다 비싸다”는 것이다. 지난해 입주한 한 단지는 44㎡형이 7억~8억 원에 분양됐지만, 근처 오래된 아파트는 비슷한 크기에 3억 원대에 거래됐다.

차이가 너무 크다 보니 실수요자들이 손을 뗐다는 해석이다.

KB국민은행 박원갑 위원은 “요즘은 1인 가구라도 쾌적한 대단지를 선호한다”며 “단순히 서울에 혼자 사는 사람이 많다고 해서, 좁고 비싼 집이 잘 팔리는 건 아니다”라고 설명했다.

서울만의 문제가 아니다. 국토교통부에 따르면 전국의 준공 후 미분양 물량은 지난 2월 말 기준 2만 3722가구로, 11년 만에 가장 많았다.

지방이 80% 이상을 차지하지만, 서울도 적지 않다. 문제는 이 미분양이 단순한 통계를 넘어, 시장 전반에 부담으로 작용한다는 점이다.

집이 안 팔리면 건설사는 자금 회수에 어려움을 겪고, 이는 금융기관에도 타격을 준다. 최근 법정관리에 들어간 건설사 상당수가 지방 중견 업체들이라는 점이 이를 보여준다.

정부 대책 나왔지만…“당장 해결은 어려워”

정부도 손을 놓고 있는 건 아니다. LH가 미분양 주택 3000가구를 사들이고, 디딤돌 대출 금리를 우대하는 등의 조치를 내놨다.

그러나 전문가들은 이런 대책을 “응급처치 수준”이라고 본다. 신한투자증권 양지영 수석은 “분양 물량을 줄였어야 했는데, 시세가 안 좋을 때도 물량이 계속 쏟아졌다”며 “살 사람은 없고, 남은 집만 늘었다”고 말했다.

서울의 집값이 오르고 있다는 보도는 분명 사실이다. 하지만 그 이면에는 팔리지 못한 소형 주택들이 그대로 방치돼 있다. 이 격차는 시장에 경고를 보낸다.

부동산은 단순히 ‘집값’만 보지 말고, 실제로 누가 사고 누가 외면하는지를 들여다봐야 하는 이유다.