새로 지은 아파트도 “사람들이 안 사요”…’미분양’으로 심각한 지역 어디?

“DSR 완화해도 소용없다”…
심각한 지방 미분양 상황

“DSR 규제 풀어도 안 사요.”

지방 미분양 사태가 심각해지자 대출 규제 완화 요구가 나오고 있지만, 정작 시장 반응은 냉랭하다.

국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 미분양 주택은 7만 173가구로, 5개월 만에 다시 증가세로 돌아섰다.

특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 2만 1480가구에 달하며 10년 만에 최악의 수준을 기록했다.

미분양 증가의 중심은 수도권이 아닌 지방이었다. 대구·경북 지역이 특히 심각한데, 대구의 악성 미분양만 2674가구로 전국에서 가장 많았다.

건설업계는 공급 과잉이 원인이라고 보고 있다. 과거 부동산 활황기에 무리하게 공급한 물량이 이제는 부담이 되고 있다는 분석이다.

이에 정부는 미분양 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 검토 중이다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 금융기관에서 빌린 대출의 연간 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다. 즉, 빌린 돈을 갚을 능력이 충분한 사람만 대출을 받을 수 있게 하는 규제를 의미다.

현재 은행 대출은 DSR 40%가 적용되며, 대출 원금과 이자 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 대출이 어렵다.

정부는 이 규제를 완화하면 지방 부동산 시장이 활성화될 것이라고 주장한다. 그러나 금융위원회는 “DSR 완화의 필요성과 실효성을 신중하게 검토해야 한다”며 선뜻 동의하지 않고 있다.

정부 대책, 과연 실효성 있을까?

전문가들은 지방 부동산 시장이 단순히 대출 규제로 인해 침체된 것이 아니라는 점을 지적한다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “지방은 이미 인구 감소, 경제 불안 등으로 수요 자체가 줄어든 상황”이라며 “대출 규제를 풀어도 매수자가 나타나지 않을 가능성이 크다”고 설명했다.

일각에서는 다주택자가 지방 미분양 주택을 매입할 경우 세제 혜택을 강화해야 한다는 의견도 나오고 있다.

올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 때 양도세와 종합부동산세 특례가 적용된다.

하지만 이런 세제 혜택만으로는 시장 활성화가 어렵다는 지적도 있다.

황보창 한국기업평가 연구위원은 “규제 완화만으로는 지방 부동산 시장 분위기를 바꾸기 어렵고, 오히려 집값 하락을 지연시키는 부작용이 생길 수도 있다”고 말했다.

지방 미분양 문제는 단순한 대출 규제로 해결될 문제가 아니라는 것이 전문가들의 공통된 견해다. 공급과잉, 인구 감소, 지역 경제 침체 등 복합적인 원인이 작용하고 있기 때문이다.

따라서 일시적인 DSR 완화보다 근본적인 수요 창출 대책이 필요하다.

정부가 미분양 해소를 위한 대책을 지속적으로 발표하고 있지만, 시장의 신뢰를 얻기 위한 보다 정교한 정책이 요구된다.