“이런 아파트가 대세라니”… ‘쑥쑥’ 치솟는 몸값에 서민들 ‘깜짝’

분양가 높아진 신축, 수요는 여전
재건축 기대감에 노후 단지도 들썩

“얼어 죽어도 신축”, “그래도 재건축은 산다”

서울 아파트 시장에서 이 두 표현이 동시에 유행하는 상황이 벌어지고 있다.

신규 분양 물량이 줄고, 집값 상승 기대가 겹치면서 신축 아파트와 재건축 가능성이 높은 노후 단지에 수요가 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다.

한국부동산원이 2일 발표한 아파트 매매가격지수에 따르면 준공 5년 이하 신축 아파트는 전주 대비 0.07% 상승했다. 5~10년 차 아파트도 같은 폭으로 올랐다.

반면 10~15년 차 아파트는 -0.01% 하락하며 약세를 보였고, 15~20년 단지도 0.03% 오르는 데 그쳤다.

눈에 띄는 점은 20년 초과 노후 아파트의 움직임이다. 이 구간은 한 주 새 0.16% 급등했다.

특히 강남3구가 포함된 동남권에서는 무려 0.37% 상승하며 전체 시장을 끌어올렸다. 재건축 기대감이 실거래가에 반영된 것이다.

전문가들은 이같은 현상을 “서울 공급 부족과 미래가치에 대한 기대감이 만든 결과”라고 분석한다.

송승현 도시와경제 대표는 “신축 아파트의 설계와 편의시설 수준은 기존 구축과 차원이 다르다”며 “여기에 재건축 가능성이 있는 구축 단지는 향후 신축이 될 수 있다는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적으로 다가온다”고 말했다.

얼죽신에서 얼죽재까지… 수요는 두 갈래로 쏠린다

실제로 부동산R114가 서울 아파트의 연식별 가격을 분석한 결과, 2021년부터 2024년까지 10년 이하 신축 아파트의 매매가는 연평균 9.1% 상승했다.

특이한 점은 30년 초과 노후 아파트의 상승률도 3.7%로 10~30년 차 아파트(3.5%)보다 높았다는 점이다.

특히 2021년 이후 거래 비중은 30년 초과 아파트에서 6.9%p 늘었고, 신축은 오히려 소폭 줄었다.

이른바 ‘얼죽재’ 현상이다. 신축 아파트 가격이 지나치게 오르면서 자금 부담이 커진 수요자들이 재건축 가능성이 있는 노후 단지로 눈을 돌리는 것이다.

여기에 정부의 재건축 규제 완화 기대감도 분위기를 거든다.

부동산R114 관계자는 “6월부터 제로에너지 건축 인증 등 의무화가 시행되면 분양가는 더욱 오를 가능성이 크다”며 “신축의 진입장벽이 높아질수록 구축 아파트에 대한 수요는 유지될 것”이라고 전망했다.

결국 서울 부동산 시장은 ‘신축’과 ‘재건축 유망 구축’이라는 두 갈래로 양분되고 있다.

다주택자 규제와 금리 변수, 공급 절벽이 맞물린 상황에서 실수요자들은 더욱 ‘선택과 집중’ 전략을 택하고 있다.