“서울엔 왜 이렇게 집이 없을까”
조합 규제 풀었지만 여전히 막혔다
“요즘 서울엔 왜 이렇게 집이 없을까.”
분양도, 착공도, 입주도 줄어드는 와중에 정부가 내놓은 해법은 규제 완화 수준에 그쳤다. 집을 짓는 길은 조금 열렸지만, 공급을 진짜 막고 있는 ‘큰 벽’은 그대로 남아 있다.
조합원 자격, 조금은 쉽게 바뀌었다
국토교통부는 24일 지역주택조합의 조합원 자격요건을 완화하는 법 개정안을 발표했다.
지금까지는 조합 설립일 기준으로 6개월 이상 거주한 무주택 세대주여야 했지만, 앞으로는 가입 신청일 기준으로 바뀌어 조건을 맞추기 쉬워졌다.
중간에 세대주 자격을 잃었다가 다시 얻더라도 조합원 지위가 유지되도록 했고, 상속이나 혼인 등으로 주택을 물려받았을 때는 기존 주택만 팔면 자격을 유지할 수 있게 했다.
이는 정상적인 조합이라면 사업을 빠르게 진행할 수 있도록 돕기 위한 조치였다. 지금까지는 조합원 자격 하나 때문에 사업 자체가 무산되기도 했다.
정부는 향후 조합 분담금 공개나 정보 접근성 문제도 개선할 계획이라고 밝혔다.
하지만 현장의 목소리는 달랐다. 정비업계에서는 “재건축초과이익환수제, 이른바 재초환이야말로 진짜 문제”라고 지적했다.
이 제도는 재건축으로 생긴 이익이 8000만 원을 넘으면, 초과분의 최대 절반을 부담금으로 걷는 구조다.
실제로 강남 일부 조합은 1인당 3억 9000만 원의 부담금을 예고받았다. 조합원들은 대출 없이는 감당할 수 없는 수준이라고 말했다.
지금 서울의 신규 아파트 80% 이상은 정비사업에서 나온다. 그런데 재초환이 계속된다면 조합은 사업을 미루거나 포기할 수밖에 없다.
전국 70여 개 조합이 정부에 제도 중단을 요구했고, 관련 청원에는 5만 명 이상이 동의했다. 하지만 정치권은 여전히 결론을 못 내리고 있다.
공급 절벽, 이미 시작되고 있었다
더 큰 문제는 공급이 이미 줄기 시작했다는 점이다. 올해 민간 아파트 분양은 전국적으로 15년 만에 최저치로 떨어질 전망이다.
수도권 아파트 착공 물량은 지난해부터 급감했고, 서울의 입주 물량은 내년 4만 6000가구에서 2026년 2만 4000가구 수준으로 절반 가까이 줄어들 예정이다.
이런 흐름은 시장에도 영향을 줬다. 서울 아파트 실거래가는 2023~2024년 사이 15% 넘게 올랐고, 강남은 20% 이상 상승했다. 청약 경쟁률은 평균 70대 1을 넘었다. 실수요자는 점점 더 밀려나는 구조가 됐다.
정부는 지역조합 규제를 완화해 숨통을 틔웠다고 설명했다. 하지만 정비사업이라는 ‘진짜 관문’은 그대로 남아 있다.
전문가들은 “재초환이 존치되는 한 서울에서 신규 주택 공급은 불가능하다”고 진단했다.
