부동산 시장에 또다시 적신호가 켜졌다. 한쪽에서는 치솟는 집값에 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어지고, 다른 한쪽에서는 가치 하락으로 자산 디플레이션의 그림자가 짙어지고 있다.

수도권과 지방 간 주택시장 양극화가 위험 수위에 다다르면서 경제 불균형에 대한 우려가 커지고 있다.

서울 주택시장 위험지수 3년 만에 최고치

한국은행이 25일 발표한 ‘최근 주택시장의 특징 및 시사점’ 보고서에 따르면, 서울 집값은 1년 반 만에 16.1%나 치솟았다.

특히 강남 일부 지역은 주간 상승률이 0.7%로 연율 기준 30%에 달하는 급등세를 보이고 있다.

이런 가파른 상승세로 인해 소득, 임대료, 전국 아파트 가격 대비 서울 아파트 가격의 격차를 나타내는 ‘서울 주택시장 위험지수’는 올해 1분기 0.90을 기록했다. 이는 2022년 1분기(0.99) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다.

장정수 한은 금융안정국장은 “가계부채 증가 추세까지 고려하면 2분기 서울 주택시장 위험지수는 더 상승할 가능성이 크다”고 우려했다.

한은은 서울 집값 급등의 주요 원인으로 금리 인하 기대감과 토지거래허가구역 일부 해제를 지목했다.

수도권-지방 간 주택시장 ‘온도차’ 심화

반면 지방의 주택시장은 완전히 다른 길을 걷고 있다. 한은의 보고서는 2023년 1월부터 올해 4월까지 수도권 주택매매 가격이 9.6% 상승한 반면, 비수도권은 오히려 1.7% 하락했다고 밝혔다.

주택 거래량에서도 이러한 격차가 드러나는데, 수도권은 장기 평균을 웃돌고 있지만 비수도권은 이를 밑돌고 있는 상황이다.

주목할 점은 외지인의 서울 주택 매입 비중 증가가 가격 상승에 상당한 영향을 미쳤다는 것이다.

2016년 이후 서울 주택의 외지인 매입 비중은 꾸준히 상승해 2022년 정점을 기록했으며, 이 비중과 매매가격지수 간 상관계수는 0.91로 매우 높게 나타났다.

한은은 “금리가 낮아질수록 주택가격과 가계대출 증가 효과가 확대된다”며 금융불균형 위험을 경고했다. 이러한 불균형은 지방 주택시장의 침체로 이어지고 있다.

이처럼 수도권으로 자본과 수요가 집중되는 동안, 한국은행은 “비수도권의 경우 인구 감소와 실물 경기 부진 등 구조적 요인으로 주택 수요가 둔화되고 있다”고 분석했다.

수도권만 과열되고 지방은 침체되는 이러한 양극화 현상은 지역 경제의 불균형을 더욱 심화시키는 악순환을 초래할 수 있다.

보고서는 이러한 추세가 지속될 경우 발생할 수 있는 위험성도 경고했다. “지방 주택시장 침체가 장기화될 경우 금융기관의 건전성 악화로 이어질 수 있다”며 지방 정주 여건 개선과 지역 간 불균형 완화 필요성을 강조했다.

아울러 “기준금리 인하 기조 아래 서울 등 수도권을 중심으로 주택가격 상방 압력이 더욱 커질 가능성이 있다”며 “거시건전성 정책의 일관된 유지와 안정적 주택 공급이 중요하다”고 조언했다.

이처럼 심화되는 지역 간 부동산 양극화 문제는 정책당국의 효과적이고 신속한 대응을 요구하고 있다.