다 만들었는데 “안 팔려요”…양극화 심화, 우려하던 상황에 ‘발칵’

서울 아파트 청약 경쟁률 153:1 기록
반면 악성 미분양 28.2% 증가

‘로또 청약’ 열풍 속 서울 부동산 시장에 충격적인 현상이 나타났다.

올해 서울 아파트 청약 경쟁률이 평균 153대 1을 기록하며 3년 만에 최고치를 기록했지만, 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’이 523 가구에 달하며 2021년 이후 최대치를 기록했다.

청약 광풍 속 드러난 서울 부동산의 두 얼굴

서울 아파트 시장이 극과 극의 모습을 보이고 있다. 2024년 1~11월 서울 아파트 청약 시장에서는 평균 153.87대 1의 경쟁률을 기록했다.

특히 강남, 서초, 송파 등 이른바 강남 3구의 경우 평균 527대 1이라는 경이로운 경쟁률을 보였다. 하지만 이면을 들여다보면 상황이 심상치 않다.

국토교통부와 서울시에 따르면 2024년 10월 말 기준 서울의 준공 후 미분양 주택은 523 가구로, 전체 미분양(917 가구)의 57%를 차지했다. 이는 전년 동기(408 가구) 대비 28.2% 증가한 수치다.

위치가 운명 갈랐다…”똑같은 서울인데 천차만별”

악성 미분양의 지역별 분포를 살펴보면 강동구가 251 가구로 가장 많았고, 강서구 145 가구, 광진구 33 가구, 양천구 31 가구가 뒤를 이었다.

준공 후 미분양 주택 대부분은 300 가구 미만의 중소형 주택이었다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “교통이 불편하거나 외곽에 위치한 주택들이 대부분”이라며 “부동산 시장이 호황이던 2~3년 전 고분양가로 책정된 물량이 지금까지도 소화되지 못하고 있는 상황”이라고 설명했다.

양극화 심화되는 서울 부동산…”돈 있어도 안 사”

주목할 만한 점은 소비자들의 투자 패턴 변화다. 시장 전문가들은 “과거와 달리 단순히 서울 소재라는 이유만으로는 더 이상 소비자들의 선택을 받지 못한다”고 분석했다.

유동성이 제한된 상황에서 소비자들은 환금성과 실거주 가치를 꼼꼼히 따지는 것으로 나타났다.

특히 고분양가 책정으로 인한 부담이 미분양의 주요 원인으로 지목됐다. 주택 구매 여력이 있는 소비자들조차 투자 가치를 면밀히 검토하고 있는 것이다.

전문가들은 이러한 양극화 현상이 당분간 지속될 것으로 전망했다.

입지와 교통, 생활 인프라 등 기본적인 주거 조건이 갖춰진 아파트는 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하는 반면, 상대적으로 열악한 조건의 주택은 준공 이후에도 미분양으로 남아있을 가능성이 높다는 분석이다.