경매로 나온 서울 아파트 “순식간에 싹 사라진 이유” 알고보니

서울 아파트 경매 갑자기 줄었다
“이상하다 했더니 이게 이유였네”
일시적 토지 규제 완화가 집값 자극

최근 서울 부동산 시장에서 심상치 않은 분위기가 감지되고 있다.

한창 경매로 넘어가던 아파트들이 돌연 취소되거나 연기되고 있는 것이다. 특히 강남·송파 등 고가 아파트 밀집 지역에서 이 같은 현상이 두드러지고 있다.

경매 취소가 줄을 잇는 이유는 의외로 정부의 일시적인 ‘규제 완화’에 있었다. 서울시가 지난 2월 일부 지역에 대해 토지거래허가구역 해제를 발표하자, 집값이 즉각 반등했고 시장의 흐름도 달라지기 시작했다.

그 결과, 예정돼 있던 경매건이 대거 중단되며 통계상 변화로 이어진 것이다.

규제 완화가 바꾼 소유주들의 마음

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 지난 9일 발표한 ‘3월 경매동향보고서’에 따르면, 서울의 아파트 경매 진행건수는 172건으로 전달(253건)에 비해 32%나 감소했다.

서울시가 지난 2월 강남·송파구 일부를 토지거래허가구역에서 일시 해제한 이후 집값이 상승하자 경매 취소가 속출한 것으로 분석됐다.

서울 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 98㎡의 사례가 대표적이다. 이 물건은 애초 지난달 31일 경매에 부쳐질 예정이었으나, 채권자가 경매 직전에 취하서를 법원에 제출하면서 취소됐다.

지지옥션은 “일반 매매시장에서 가격이 오르자 경매를 통해 헐값에 처분하기보다 다른 경로로 매매하는 쪽을 선택한 것으로 보인다”고 설명했다.

부동산 가격 상승이 만든 새로운 선택지

이러한 현상의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 최근 아파트 가격이 급등하면서 집주인들은 자산 가치가 더 오를 것이라는 기대감을 갖게 됐다. 이는 채무자가 빚을 상환하거나 경매를 취소하는 행동으로 이어지고 있다.

특히 경매에 나오는 물건의 감정가는 일반적으로 6개월 전 시세를 기준으로 책정되는데, 가격 상승기에는 이 감정가가 현재 시세보다 크게 낮아지는 경우가 많다.

한 부동산 전문가는 “소유주 입장에서는 낮은 감정가로 경매가 진행되면 큰 손해를 볼 수 있어, 재감정을 신청하거나 다른 방법으로 빚을 갚으려는 시도가 늘고 있다”고 설명했다.

또한 아파트 가격 상승으로 소유주들이 추가 대출을 받거나 다른 자금을 확보해 채무를 상환할 가능성도 커졌다.

이렇게 되면 경매를 취소하고 소유권을 유지하거나 더 높은 가격에 직접 매각하려는 선택을 하게 된다.

지역별로 엇갈린 경매 동향

서울과 경기도는 아파트 경매가 감소한 반면, 인천은 오히려 증가하는 등 지역별로 상이한 모습을 보이고 있다.

경기도의 아파트 경매 진행건수는 650건으로 전월(753건) 대비 약 14% 감소했으나, 인천은 319건으로 전달(225건)보다 42%나 늘었다.

전국적으로는 아파트 경매 진행건수가 2,888건으로 전월(3,379건) 대비 약 15% 줄었다. 이는 서울과 경기도의 감소세가 다른 지역의 증가세를 상쇄한 결과로 보인다.

토지거래허가구역 내에서는 일반 매매 시 실거주 의무 등 각종 규제가 적용되나, 경매는 이러한 규제가 적용되지 않아 투자자들의 관심이 높다는 점도 주목할 만하다.

그러나 최근에는 규제 완화로 일반 매매가 활성화되면서 경매 물건이 줄어드는 역설적인 상황이 발생하고 있다.

부동산 시장 전문가들은 “경매 취소 사례가 늘어나면서 해당 지역의 경매 물건이 줄어들고, 이는 낙찰 금액 상승으로 이어질 수 있다”며 “소유주들은 이러한 시장 상황을 활용해 더 높은 가격에 매각할 기회를 노리고 있다”고 분석했다.

정부의 부동산 정책 변화가 경매 시장에까지 영향을 미치는 현상을 두고, 일각에서는 부동산 시장의 안정화 측면에서 긍정적인 신호로 해석하는 반면, 또 다른 측에서는 투기 수요 증가에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다.

앞으로 정부의 추가적인 부동산 정책 방향에 따라 경매 시장의 흐름이 어떻게 변화할지 주목된다.