우르르 몰려들더니 “이대로는 위험하다”… 한국은행 보고서에 ‘깜짝’

부동산에 쏠린 대출 비중 절반
경제 성장 제한 가능성 제기
은행들 주담대 규제 강화 나서

“대출 절반이 부동산에 묶여있다.” 한국의 부동산 시장에 대한 경고등이 켜졌다.

민간 신용의 절반이 부동산에 몰려 있는 현실이 드러난 것이다. 2,000조 원에 육박하는 자금이 한쪽으로 몰리면서 숨겨진 위험이 서서히 표면화되고 있다.

부동산에 쏠린 대출, 경제 위험 신호탄

한국은행이 3일 금융연구원과 공동으로 개최한 콘퍼런스에서 발표한 ‘부동산 신용집중 구조적 원인과 문제’ 보고서에 따르면 우리나라 부동산 신용 규모는 2023년 말 기준 1,932조 5천억 원으로 전체 민간 신용의 49.7%에 달한다.

2014년 이후 부동산 신용은 연평균 100조 5천억 원씩 급증해 10년 만에 2.3배로 불어났다.

여기에 더해 한국은행이 지난달 27일 발표한 ‘금융안정 상황’ 보고서에서는 국내 부동산 관련 대출 잔액이 지난해 말 약 2,682조 원까지 증가했으며, 이 중 48.8%인 1,309조 5천억 원이 가계 부동산 대출인 것으로 나타났다.

한국은행은 “주택담보대출을 중심으로 가계 부동산 대출이 꾸준히 증가하면서 일부 부문에서 잠재 리스크 누적이 여전히 진행되고 있다”고 진단했다.

또한 “부동산금융이 과도하게 확대되면 경기 부진 시 금융 불안으로 확산할 가능성이 커지고, 생산성이 낮은 부문으로 자금이 집중되면서 경제 성장을 저해할 수 있다”고 경고했다.

부동산 쏠림의 구조적 원인

부동산 부문에 대출이 집중되는 원인으로는 가계와 기업의 부동산 투자 선호, 금융기관의 이자 수익 중심 영업 전략, 부동산 대출에 유리한 자본 규제 등이 지목됐다.

가계는 주택이 다른 자산보다 높은 장기 수익률을 보이자 대출을 통한 주택투자를 계속 늘리고 있다.

그 결과 2023년 기준 우리나라 가계의 부동산 자산 비중은 64%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 52.9%를 크게 웃돈다.

은행들은 이자 이익 의존도가 높은 수익 구조에 맞춰 안정적인 담보가 있는 부동산 대출에 집중하고 있다.

특히 주택 관련 대출은 기업대출보다 상대적으로 위험이 작아 안정적 수익 확보에 유리하다는 게 한국은행의 설명이다.

윤옥자 한국은행 금융시장연구팀장은 “금융기관 신용의 부동산 쏠림을 완화하고 생산적 부문으로 자금 공급을 유도하려면 부동산 대출 취급 유인이 억제될 수 있도록 자본 규제를 보완하고 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다”고 조언했다.

은행들, 주택담보대출 규제 강화

이러한 상황에서 은행권은 가계대출 우대금리 축소와 유주택자 대상 주택담보대출 제한 등 대출 문턱을 높이고 있다.

하나은행은 오는 10일부터 주택담보대출과 전세대출의 다자녀가구 고객 우대금리를 2자녀 0.1%포인트, 3자녀 이상 0.2%포인트로 조정한다.

기존에는 미성년 자녀 2명일 경우 0.2%포인트, 3명 이상이면 0.4%포인트 금리를 감면해 주었으나 이를 절반으로 줄이는 것이다.

SC제일은행은 3일부터 1주택자의 서울지역 주택구입 목적 주택담보대출을 중단했으며, 지난달부터는 2주택 이상 보유 차주의 주택구입, 생활안정자금 목적 주택담보대출을 아예 막았다.

전문가들은 이러한 규제 강화가 일시적 해결책은 될 수 있으나, 근본적으로는 산업 구조 다변화와 생산적 부문에 대한 투자 확대를 통해 자금 흐름의 균형을 맞추는 정책이 필요하다고 입을 모으고 있다.