“작년까지만 해도 인기 많아서 방 못 구하던 숙소가, 올해는 갑자기 경매에 나왔더라고요.”

제주도를 찾은 관광객 A 씨는 놀라움을 감추지 못했다. 한때 인기 있었던 숙소들이 속속 경매에 넘겨지고 있기 때문이다.

차량으로 5분이면 닿는 성산일출봉 근처 호텔 객실이 감정가의 15% 수준으로 팔렸고, 제주시 중심부의 대형 호텔들도 하나둘 문을 닫거나 이름을 바꾸고 있다.

제주 관광의 상징이던 호텔들이 지금은 ‘버티는 사람만 손해’라는 인식 아래 줄줄이 시장에 매물로 나오고 있다.

해외여행 수요 회복, 내국인 감소, 과잉 공급 등 구조적 문제들이 겹치며 제주 숙박업계 전반에 깊은 균열이 생겼다.

‘1억짜리 방이 2천만원’… 줄줄이 유찰된 경매 매물

서귀포시 성산읍에 위치한 전용 22.8㎡ 규모의 한 호텔 객실은 최근 감정가 1억 4400만 원에서 85%나 낮아진 2000만 원에 낙찰됐다.

성산일출봉과도 가까워 투자자들 관심을 끌던 분양형 호텔이었지만, 여섯 번이나 유찰된 끝에서야 겨우 새 주인을 찾았다.

비슷한 상황은 제주시 연동에서도 반복됐다. 47.6㎡ 규모의 호텔 객실이 감정가 2억 4400만 원에서 무려 70% 떨어진 8020만 원에 낙찰됐다.

경매 데이터업체 지지옥션에 따르면 올해 상반기(6월 26일 기준) 제주 숙박업소 경매 매물은 463건으로 2년 전 같은 기간(115건)의 4배에 육박했다.

하지만 물건 수가 늘어났다고 해서 잘 팔리는 건 아니다. 올해 상반기 평균 매각률은 11% 수준에 그쳤으며, 지난 3월에는 65건 중 단 1건만 팔려 매각률이 1.5%까지 떨어졌다.

숙박객은 줄고 방은 넘쳐… 투자자들 “버틸 이유 없다”

관광객 수가 줄고 있는 것도 문제다. 제주도관광협회에 따르면 올해 1~2월 제주 방문객 수는 185만 명으로 전년 동기 대비 9.6% 감소했다.

특히 내국인은 12.2% 줄었으며, 하루 방문객 기준으로는 15.2%나 감소했다.

2024년 전체로 보면 제주 방문객은 1378만 명으로 전년보다 2.9% 늘었지만, 이는 외국인 관광객이 170% 가까이 급증한 덕분이었다.

내국인 관광객은 오히려 6.4% 줄었고, 2년 연속 감소세를 보였다. 바가지요금 논란, 국내선 항공편 축소, 고물가 등 여러 요인이 겹쳐 내국인의 발길이 끊긴 것으로 보인다.

이와 동시에 숙박시설은 지나치게 많다. 한국은행 제주본부는 2018년 당시 관광객 기준으로 제주에 필요한 객실 수를 4만 6000실로 추산했지만, 지난해 기준 실제 운영 중인 객실은 7만 9000여 실로 70% 이상 초과된 상태였다.

매물은 늘었고, 관광객은 줄었다. 제주 숙박업은 이제 살아남기보다 손해를 줄이려는 싸움이 됐다.