외국인들이 강남과 용산에서 수백억 원짜리 아파트를 현금으로 사들였다는 소식이 알려지면서 “국내 규제는 내국인만 옥죄고, 외국인은 무제한으로 집을 사는 것 아니냐”는 불만이 커졌다.

정부는 마침내 수도권 대부분 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 묶고, 실거주 목적이 아닌 매수는 원천 차단하겠다는 강력한 대책을 꺼냈다.

투기 거래가 불붙인 시장 불안

최근 몇 년간 수도권에서 외국인의 주택 매입은 눈에 띄게 증가했다. 국토부 집계에 따르면 2022년 4568건이었던 거래가 2024년에는 7296건으로 늘며 2년 새 약 60% 이상 급증했다.

국적별로는 중국인과 미국인이 대부분을 차지했고, 아파트와 다세대주택이 집중 대상이었다.

특히 용산과 서초에서는 180억 원과 73억 원에 달하는 초고가 아파트가 현금으로 매입된 사례가 발견돼 충격을 줬다. 이런 거래는 기존 최고가를 단숨에 경신하면서 집값 상승 압력을 가중시켰다.

내국인은 대출 한도 6억 원에 묶여 집을 사기도 어려운 상황에서 외국인만 해외 금융기관을 통해 수십억 원을 손쉽게 조달하는 모습은 시장의 불만을 폭발시켰다.

외국인의 매입 방식은 단순히 거래 증가에 그치지 않았다. 국세청이 밝힌 조사 사례를 보면 편법 증여, 해외 계좌를 통한 은닉 자금 반입, 미신고 임대소득 등 각종 탈세 정황이 드러났다.

강남3구의 고가 아파트 가운데 상당수가 부모나 배우자에게서 받은 증여 자금으로 매입됐고, 일부는 아예 해외 조세회피처에 설립한 페이퍼컴퍼니를 활용해 법인세를 탈루한 뒤 은닉한 자금을 국내로 들여왔다.

정부의 칼날, 실거주 원칙으로 정조준

이에 정부는 지난 21일 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다.

이제 외국인이 이 지역에서 6㎡ 이상 주택을 매입하려면 반드시 관할 지자체 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 안에 입주해 최소 2년은 거주해야 한다.

전문가들은 “외국인들의 거래량이 전체의 큰 비중은 아니지만, 단 한 건의 투기 거래가 시장에 미치는 파급력은 크다”며 이번 조치가 상징적으로 중요한 의미를 가진다고 설명했다.

내국인은 강력한 대출 규제와 세금 장벽을 감당하면서도 집을 마련하기 어려운 반면, 외국인은 허술한 제도를 이용해 투기적 거래를 이어갔다.

정부가 내놓은 허가제와 세무조사는 시장을 교란하는 흐름을 차단하기 위한 강력한 신호탄이다.

앞으로 실거주 원칙이 철저히 지켜지고 자금 흐름이 투명하게 검증된다면, 이번 조치는 수도권 집값 안정과 내외국인 형평성 회복의 전환점이 될 수 있을 것이다.