깨끗한 새집도 “더는 안 팔려요”… 악성 미분양 쌓이더니 막막한 상황, 무슨 일?

중개업에 몰려들었던 중장년층,
벌써부터 겨울 찬바람 분다

지난 2021년, 전국적으로 아파트와 주택 가격이 급등하면서 뜻밖의 호황을 맞은 직업이 있다. 바로 공인중개사다.

주택 거래가 활발하게 이루어지면서 공인중개업소가 큰 수익을 올릴 기회가 많아지자 많은 사람이 부동산 중개업으로 몰려들었다.

특히 은퇴 후에도 일할 수 있다는 장점이 있기 때문에, 5060 중장년층에게 큰 인기를 끌기도 했다.

그러나 최근 부동산 중개업에는 뜻밖의 한파가 불고 있다. 부동산 시장의 침체와 대출 규제의 영향으로 공인중개업계가 심각한 위축을 겪고 있다.

서울 비롯한 전국 아파트 거래량 감소 및 악성 미분양 최고치

서울을 비롯한 전국 아파트 매매 거래량이 지난 9월 큰 폭으로 줄어들었다.

국토교통부가 발표한 ‘9월 주택 통계’에 따르면, 9월 기준 전국 주택 매매 거래량은 5만 1,267건으로 전달 대비 15.5% 감소했다. 올해 상반기 내내 4~5만 건대에 머물던 주택 거래량은 7월 6만 8천 건까지 급증했으나, 정부의 대출 규제 강화 이후 8월 6만 1천 건으로 떨어졌고, 9월에는 5만 건대까지 줄어든 상황이다.

특히 수도권 아파트 거래량(1만 8,807건)은 25.9% 감소했으며, 서울(4,951건)은 34.9% 급감해 세 달 연속 거래량이 줄었다. 이는 5개월 만에 최저치다.

또한 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량도 4년 만에 최고치를 기록했다. 국토부에 따르면 지난달 기준 ‘준공 후 미분양’ 주택은 1만 7,262가구로, 한 달 새 4.9% 증가했다. 전국적으로는 전남의 악성 미분양 물량이 2,558가구로 가장 많았고, 경기(1,795가구)와 경남(1,706가구)이 그 뒤를 이었다.

공인중개사 협회가 발표한 9월 통계에 따르면, 전국 개업 공인중개사 수는 11만 3043명으로 전월보다 104명 감소했다.

이는 2022년 6월 정점(11만 8952명) 이후 5900명 이상 감소한 수치로, 공인중개사 수는 19개월 연속 줄고 있다.

공인중개업소의 신규 개업도 역대 최저 수준을 기록했다. 지난 9월 신규 개업한 중개업소는 707곳에 불과하며 이는 2020년 협회가 통계를 시작한 이래 최저치이다.

신규 개업 건수가 가장 많았던 2020년 1월(2082곳)과 비교하면 무려 1375곳이 줄어든 셈이다.

반면, 폐업한 중개업소는 902곳으로 휴업까지 포함한 총 휴·폐업 건수는 1천2곳에 달해, 신규 개업 수를 크게 초과했다.

서울에서는 남부 지역에서만 135곳이 문을 닫았고, 경기 지역도 북부 84곳, 남부 170곳이 영업을 중단하는 등 전국적으로 폐업이 잇따르고 있다.

진입 장벽 낮았던 공인중개사, 알고 보니 ‘과포화 상태’

공인중개사 시험 응시자 수도 감소하고 있다. 올해 10월 치러진 공인중개사 자격시험 접수자는 21만 5081명으로, 그중 7만 2600여 명만이 실제 시험장에 나타났다.

이는 부동산 가격 급등기였던 2021년 당시 40만 명에 육박했던 응시자 수와는 큰 대조를 이룬다.

부동산 시장의 침체, 대출 규제, 높은 금리가 공인중개사 자격증 취득 열기를 급격히 식히고 있다.

한 중개업소 관계자는 “중개업소 수는 여전히 과포화 상태인데, 거래량이 줄어 수익이 낮아지면서 폐업이 급증하고 있다”고 전했다.

부동산 거래 침체로 공인중개사들이 겪는 어려움은 치열한 시장 경쟁과도 연관된다.

한 관계자는 “현재 중개사무소 1곳당 배후 수요가 100가구에도 미치지 못하는 상황으로, 중개업체의 과다 경쟁과 부동산 시장의 불황이 맞물려 중개업계 전반의 수익성 악화로 이어지고 있다”고 말했다.

부동산 시장 전문가들은 향후 금리 인하가 예상되지만 정부의 대출 규제가 여전히 강력하여 중개업계의 어려움이 당분간 지속될 것으로 보고 있다.