“대출받아 집 사려던 계획을 접었더니 전세마저 불안해졌습니다.” 서울 마포구에 거주하는 김 모 씨(36)의 한숨 섞인 목소리다.

지난달 정부의 고강도 대출 규제로 주택 구매 계획을 무기한 연기한 그는 이제 전세 시장에서도 어려움을 겪고 있다.

정부의 6·27 대출 규제 이후 서울 아파트 시장이 급격히 얼어붙었다. 거래량은 급감했고, 가격 상승세도 주춤해졌다.

하지만 무주택자들의 상황은 더욱 악화됐다. 매매를 포기한 수요가 전세시장으로 몰리면서 전셋값 상승 압력이 커지고 있기 때문이다.

서울 아파트 거래 ‘얼음’ 수준으로 급감

한국은행이 23일 발표한 소비자동향조사에 따르면, 7월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 109로 전월보다 11포인트나 급락했다.

이는 2022년 7월 이후 3년 만에 가장 큰 하락 폭으로, 정부의 대출 규제가 집값 상승 기대심리를 급격히 냉각시켰음을 보여준다. 올해 초부터 4개월 연속 상승했던 주택가격 기대심리가 급하락한 것이다.

더 충격적인 것은 거래량이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 7월 초반 16일간 서울 아파트 거래량은 981건으로, 전월 동기(5,513건) 대비 무려 82%나 급감했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “대출 규제와 DSR 3단계로 수요자들의 자금 마련 부담이 커지면서 시장이 위축됐다”며 “당분간 거래 감소와 가격 상승폭 둔화가 이어질 것”이라고 분석했다.

전세시장, 더 뜨거워지는 불안

매매시장이 얼어붙자 역설적으로 전세시장은 더 달아오르고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 4,180건으로 석 달 전보다 12.1% 감소했다.

반면 전세 가격은 상승세를 보이고 있다. KB부동산 자료에 의하면, 7월 둘째 주 서울 아파트 전세가격은 0.11% 올라 상승폭이 소폭 확대됐다.

특히 주목할 점은 ‘계약갱신청구권’ 사용 비율이 급증했다는 것이다. 계약갱신청구권은 세입자가 기존 전·월세 계약을 한 번 더 연장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한할 수 있는 권리다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 7월 초반 18일간 서울 아파트 전·월세 거래 7,186건 중 기존 계약이 갱신된 것은 3,008건으로 41.9%에 달했다. 이는 지난달 동기(37.2%)보다 4.7%포인트 증가한 수치다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “매매를 미루고 임대차 시장에 머무르는 수요가 늘어나면서 임대차 시장 자극에 대한 우려가 커지고 있다”고 설명했다.

상황을 더 악화시키는 요인은 공급 부족이다. 부동산R114에 따르면 올해 3분기 서울 아파트 입주물량은 5,680가구로, 2분기(1만 2,224가구) 대비 53.5% 감소할 전망이다.

내년 서울 아파트 입주예정 물량도 2만 4,462가구로 올해(4만 6,710가구)의 절반 수준에 불과하다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “실수요층은 여전히 주택 구매 의사를 갖고 있고, 규제가 풀리거나 금리인하를 기다리고 있다”며 “중장기적 시장 안정을 위해서는 공급 확대 정책이 병행되어야 한다”고 강조했다.

대출 규제로 매매시장은 얼어붙었지만, 정작 무주택자들은 더 높아진 전세가격과 줄어든 매물로 이중고를 겪고 있다. 집을 사기도, 구하기도 어려워진 서민들의 주거 불안이 더욱 깊어지고 있다.