지난달 27일 이재명 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 고강도 대출규제를 발표하자, 불과 한 달 전만 해도 뜨겁게 달아올랐던 서울 아파트 시장이 한순간에 얼어붙었다.

이에 전문가들은 과거 일본의 부동산 버블 대응과 비교하며 한국 정부의 선제적 조치에 주목하고 있다. 수요자들은 추가 정책을 예의주시하며 거래를 미루는 분위기다.

서울 부동산 시장, 대출규제로 ‘직격탄’

대출규제 발표 이후 서울 아파트 시장은 직전 일주일 대비 3분의 1 수준으로 거래량이 급감했다.

6억 원 이상 대출로 주택 구매를 계획했던 이들은 자금 조달에 어려움을 겪으며 계획을 보류하고 있다. 반면 현금 여력이 충분한 구매자들은 가격 하락을 기대하며 지켜보는 중이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “현금 부자들의 경쟁자는 고액 대출을 받을 수 있었던 고소득자들이었는데 이번 규제로 이들이 제거된 셈”이라며 “현금 보유자들은 가격이 하락하면 갭투자에 나설 가능성이 있어 추가 대책이 필요하다”고 지적했다.

대출규제 발표 이후 계약 취소도 잇따르고 있다. 국토교통부에 따르면, 규제 발표일 이후 계약이 해제된 서울 아파트 매매거래는 125건에 달했다. 특히 발표 당일인 27일이 계약 해제 사유 발생일인 거래가 39건으로 가장 많았다.

일본 버블과는 다른 한국의 선제적 대응

서울 아파트값은 올해 누적 2.65% 상승해 전년 동기 대비 16배 이상 빠르게 올랐다. 특히 최근 성동구와 마포구는 주간 1%에 가까운 상승률을 기록하며 부동산 시장의 과열 양상이 뚜렷해졌다.

이러한 급격한 시장 과열은 과거 일본의 부동산 버블 사례와 비교해 볼 때 흥미로운 시사점을 제공한다.

한국의 현 상황을 1990년대 초 일본의 부동산 버블과 비교하면, 일본이 버블이 극심하게 팽창한 후에 뒤늦게 대출 규제를 도입한 것과 달리 한국은 비교적 빠르게 대응하고 있다는 중요한 차이점이 드러난다.

일본은 당시 금융기관의 부동산 대출 총량을 제한하는 방식을 택했으나, 이미 과도한 대출이 이루어진 후였다.

반면 한국은 개인별 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 엄격한 대출 심사 기준을 유지하는 접근법으로 시장을 선제적으로 진정시키려 하고 있다.

이처럼 과열된 시장 상황에서 이재명 대통령은 취임 후 첫 기자회견에서 이번 대출규제를 “맛보기 정도”라고 표현하며 추가 규제 가능성을 시사했다.

동시에 정부는 이르면 이달 중 주택 공급대책을 발표할 전망이다. 기존 신도시의 용적률 상향과 도심 내 유휴부지를 활용한 고밀 복합개발이 유력한 방안으로 부상했다.

한 부동산 전문가는 “공공 주도의 공급대책은 한계가 있으므로 민간의 공급을 저해하는 장애요인을 제거할 필요가 있다”며 “인허가 기간을 줄이고 현재 막혀 있는 인허가를 뚫어주는 정책이 필요하다”고 제안했다.

현재 시장은 침체된 관망세로 돌아섰지만, 일본의 뒤늦은 대응과 달리 한국의 선제적인 조치가 버블 붕괴를 예방할 수 있을지 관심이 집중된다.

과열을 억제하면서도 시장의 활력을 유지할 수 있는 수요 조절과 공급 확대의 균형 잡힌 정책 조합이 그 어느 때보다 중요한 시점이다.