부동산 시장의 핵심 수요층인 40~60대에서 집값 상승 기대가 급격히 무너지고 있다. 한국은행이 27일 발표한 소비자동향조사에 따르면 이달 주택가격전망지수는 96으로 전월(108) 대비 12포인트(p) 하락하며 기준선(100)을 1년 1개월 만에 처음으로 밑돌았다.
이 지수가 100 아래로 내려간 것은 향후 1년간 집값이 오를 것이라는 기대보다 내릴 것이라는 전망이 더 많다는 의미다. 오는 5월 9일 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 정부의 보유세 인상 시사가 맞물리며 시장 심리를 빠르게 냉각시킨 것으로 풀이된다.
40~70대 일제히 기준선 하회…낙폭은 70대 이상이 최대
연령별로는 50대의 주택가격전망지수가 전월 100에서 이달 88로 12p 떨어지며 2023년 3월(86) 이후 2년 만의 최저치를 기록했다. 40대는 104에서 97로 7p, 60대는 108에서 92로 16p 각각 하락하며 모두 기준선을 밑돌았다.
특히 70세 이상의 낙폭이 두드러졌다. 전월 118에서 이달 97로 21p 급락해 전 연령대 가운데 낙폭이 가장 컸다. 반면 40세 미만은 113에서 104로 9p 하락하는 데 그치며 여전히 기준선 위를 유지했다. 상승 기대가 아직 남아 있는 유일한 연령대다.
한국은행 관계자는 “정부 대책의 영향으로 주택 보유 비중이 크고 매매가 잦은 40~60대를 중심으로 가격 상승 기대가 크게 줄어든 것으로 보인다”고 설명했다.
중상위 소득층 먼저 꺾였다…규제 민감도 높은 계층일수록 반응 빨라
소득별로는 월 소득 400만~500만 원 구간이 104에서 97로 떨어지며 가장 먼저 기준선을 하회했다. 300만~400만 원은 106에서 93으로 13p, 500만 원 이상도 107에서 94로 13p 하락하며 일제히 하락 우위로 전환됐다.
반면 100만 원 미만과 100만~200만 원 구간은 각각 기준선에 근접한 수준까지 내려왔지만 중상위층보다는 여전히 높은 수준을 유지했다. 대출을 활용한 주택 매입 여력이 있는 계층일수록 규제 강화와 시장 조정 가능성에 더 민감하게 반응한 것으로 분석된다.
2026년 전국 공동주택 공시가격이 평균 9.16%, 서울은 18.67% 급등한 가운데 서울 아파트 7채 중 1채가 종부세 대상으로 확대된 것도 심리 위축을 가속화했다.
양도세·보유세 이중 압박에 강남 3구 5주째 약세
시장에서는 절세용 급매물이 잇따라 출회되고 있다. 한국부동산원의 이달 4주차(23일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 강남구(-0.17%), 용산구(-0.10%), 서초구(-0.09%), 송파구(-0.07%) 등 강남 3구와 용산구의 약세가 5주째 지속됐다.
이재명 대통령은 최근 국무회의에서 “부동산 투기를 방치하면 나라가 망한다”며 강도 높은 규제 의지를 표명했다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 보유세 인상과 관련해 “시장 안정화가 안 될 때는 판단하겠다”고 밝히며 인상 가능성을 열어뒀다.
김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “40대 이상은 세금 부담을 직접 체감하는 세대고, 특히 60~70대는 소득이 없는 경우가 많아 보유세가 오르면 주택 유지 자체가 어렵다”고 설명했다. 이어 “보유세 인상은 매물 증가로, 양도소득세 강화는 투자 수익률 저하로 이어져 전반적인 집값 하방 압력이 커진다”고 분석했다.
