서울 아파트 시장의 풍향계인 강남 3구(강남·서초·송파구)가 낙폭을 키우며 본격적인 가격 조정 국면에 진입했다. 조정 흐름은 한강벨트 전반으로 번지며 강동구가 56주 만에 하락 전환했고, 동작구도 보합으로 내려앉았다.
정부는 비거주 1주택자를 겨냥한 보유세 강화 등 고강도 규제를 예고한 상태로, 시장의 하방 압력은 한층 더 커질 전망이다.
강남3구 낙폭 확대…매물은 45.7% 폭증
13일 한국부동산원에 따르면 3월 2주(9일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.08% 상승했으나, 6주 연속 상승폭이 축소됐다. 한강 이남 11개구 평균 상승률은 0.03%에 그쳤다.
강남3구는 일제히 낙폭을 키웠다. 송파구는 -0.09%에서 -0.17%로, 강남구는 -0.07%에서 -0.13%로, 서초구는 -0.01%에서 -0.07%로 각각 하락폭이 확대됐다. 강동구도 이번 주 -0.01%를 기록하며 56주 만에 하락 전환했다.
매물 급증세도 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 발표한 1월 23일 이후 서울 아파트 매물은 5만 6219건에서 현재 7만 6638건으로 36.3% 늘었다. 강남 3구 매물은 5730건에서 1만 4866건으로 45.7% 급증했고, 성동(83.7%), 동작(60.9%), 마포(54.6%) 등 한강벨트 주요 지역도 큰 폭의 매물 증가를 기록했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “강남 3구 중심 가격 조정 장세가 이어지는 가운데 매수·매도자가 줄다리기하는 상황”이라며 “30억 원 이하 가격대에 매수 문의가 몰리면서 급매 위주로만 간헐적 거래가 이뤄지고 있다”고 진단했다.
동작 보합·성동·마포 둔화…’후행 조정’ 본격화 신호
인접 자치구도 조정 압력에서 자유롭지 않다. 동작구 매매가격 변동률은 0.01%에서 0.00%로 내려앉았고, 성동구는 0.29%→0.06%, 마포구는 0.23%→0.07%로 상승폭이 빠르게 축소됐다.
통계상으로는 여전히 플러스지만, 강남권 대비 늦게 반응하는 ‘후행 조정’ 단계에 진입했다는 분석이 나온다. 성동구의 한 공인중개사는 “5월 9일 양도세 중과 시행이 다가올수록 강남발 급매가 인접 자치구까지 쌓이면서 추가 조정을 피하기 어려울 수 있다”고 경고했다.
김윤덕 “보유 이익 없게 만들 것”…규제 강화에 시장 위축 불가피
정책 환경도 고가 주택 조정을 압박하는 방향으로 빠르게 움직이고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 12일 라디오 방송에 출연해 “집을 가지고 있으면 이익이 되지 않는 정책을 만들겠다”며 투기성 비거주 1주택자를 겨냥한 보유세 강화 및 장기보유특별공제 축소 등을 예고했다.
국토부는 “투기적 목적의 주택 보유를 지양하고 실거주 1주택자 중심의 주택시장을 조성하기 위해 세제를 포함한 다양한 방안을 검토 중”이라며 “관계부처와 함께 세제 합리화 방안 마련을 위한 연구용역을 추진하고 있다”고 밝혔다.
부동산 전문가들은 규제가 현실화될 경우 시장 위축 속도가 빨라질 것으로 내다본다. 심형석 법무법인 조율 수석위원(우대빵연구소 소장)은 “세제·금융 고강도 대책이 나오면 시장이 위축되고 투자 성격의 수요는 줄어들 가능성이 크다”고 분석했다.
