내국인들이 각종 대출 규제에 발이 묶인 사이, 국내 부동산 시장에서 외국인들의 존재감이 날로 커지고 있다.

국내 주택시장의 불균형이 심화되는 가운데, 규제의 사각지대에 놓인 외국인 매수자들로 인한 역차별 논란이 점점 거세지고 있다.

양측의 불균형이 더 깊어질수록 시장 불안정은 물론 국내 주거 안정성까지 위협받는 상황이다.

내국인 주택 구매 급감, 외국인은 오히려 증가

23일 법원 등기정보광장에 따르면 7월 1일부터 18일까지 서울에서 내국인의 집합건물 거래는 7632건으로 전월 동기 대비 27.2% 감소했다.

반면 같은 기간 외국인의 서울 부동산 취득은 120건으로 전월보다 14.3% 증가했다. 국적별로는 중국인이 57명으로 가장 많았고, 미국(35명), 캐나다(8명) 순이었다.

특히 중국인 매수자는 전월 같은 기간 40명에서 54명으로 35%나 급증했다.

서초구 ‘아크로리버파크’, 용산구 ‘파르크한남’ 등 고가 아파트가 중국계 플랫폼에 매물로 소개되고 실제 매입으로 이어진 것으로 확인됐다.

각종 규제의 사각지대에 놓인 외국인 구매자들

이처럼 내국인과 법인 매수자는 각각 30.1%, 58.6% 급감한 상황에서 외국인 매수세만 증가한 배경에는 지난 6월 27일 발표된 부동산 대책이 있다.

이 대책으로 내국인은 수도권에서 최대 6억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있고, 다주택자는 사실상 대출이 금지됐다.

반면 외국인들은 국내 대출 규제를 받지 않는 해외 은행을 통해 자유롭게 자금을 조달할 수 있어 큰 차이가 생겼다.

이러한 대출 규제뿐 아니라 외국인들은 실거주 요건과 세금 중과에서도 상대적으로 자유롭다.

국내에 주소지가 없거나 다주택자 여부를 파악하기 어려운 구조적 한계 때문에 세제 형평성 문제가 계속해서 제기되고 있으며, 이와 맞물려 외국인으로 인한 전세보증 사고도 급증하고 있다.

공식 통계에 따르면 2021년 3건(5억 원)에 불과했던 외국인 집주인 관련 전세보증 사고는 2023년 23건(53억 원)으로 증가했고, 2024년 상반기 기준 68건(154억 원)으로 6개월 만에 30억 원 이상 피해액이 늘어났다.

이러한 논란이 확산되면서 정치권도 뒤늦게 대응에 나섰다. 주진우 국민의힘 의원은 외국인이 부동산을 매입할 경우 1년 이상 국내 체류와 6개월 내 전입을 의무화하는 ‘부동산거래신고법’ 개정안을 발의했다.

김은혜 국민의힘 의원은 외국인 부동산 취득에 상호주의 원칙을 적용하고, 허가제를 신고제로 전환하는 ‘부동산 역차별 금지법’을 발의했으며, 이언주 더불어민주당 의원도 외국인의 국내 부동산 매수에 사전 허가와 3년 이상 실거주 의무화를 담은 법안을 내놓았다.

정부 차원에서도 대응이 시작됐다. 국토교통부는 무분별한 외국인 부동산 매입을 차단하기 위해 해외 자금 불법 반입과 편법 증여 여부 등을 확인하는 현장 점검에 나설 계획이라고 밝혔다.

급증하는 외국인 매수세와 그로 인한 내국인 역차별 문제를 해소하기 위해 실효성 있는 정책의 신속한 마련이 시급한 상황이다.